Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır, Kaç Oy Gerekir?

Yönetim planı, bir apartman ya da sitenin "anayasası"dır; yönetici seçiminden aidat paylaşımına, ortak alan kullanımından yaşam kurallarına kadar temel düzeni belirler. Zamanla bu kuralların değiştirilmesi gerekebilir. Ancak yönetim planı değişikliği, sıradan bir kararla değil, yüksek bir çoğunlukla yapılır. 2026'da yapılan yasa değişikliği bu konuda önemli bir yenilik getirdi. Bu yazıda güncel kuralları açıklıyoruz.

Yönetim Planı Neden Kolay Değişmez?

Yönetim planı, tapuya tescil edilen ve tüm malikleri (sonradan daireyi satın alanları dahil) bağlayan bir sözleşmedir. Temel kuralların azınlık ya da basit çoğunlukla kolayca değiştirilmesi istikrarı bozar. Bu nedenle kanun, yönetim planı değişikliği için nitelikli çoğunluk arar. Amaç, planın güvenilirliğini ve kalıcılığını korumaktır.

Apartmanlarda Kural: 4/5 Çoğunluk

Tek yapıdan oluşan apartmanlarda yönetim planının değiştirilmesi için, KMK'nın 28. maddesi gereği bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu oranın "toplantıya katılanların" değil, bütün maliklerin 4/5'i olmasıdır. Yani 20 daireli bir apartmanda en az 16 malikin olumlu oyu şarttır.

Sitelerde Yeni Kural: 2/3 Çoğunluk (2026 Değişikliği)

Toplu yapılarda (siteler) durum 2026'da değişti. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla, KMK'nın 70. maddesinde yer alan yönetim planı değişikliği oranı beşte dörtten (4/5) üçte ikiye (2/3) indirildi. Bu değişiklik, geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri için de geçerli oldu.

Değişikliğin gerekçesi pratikti: Yüzlerce bağımsız bölümden oluşan büyük sitelerde 4/5 çoğunluğu sağlamak neredeyse imkânsızdı ve yönetim planı değişikliği fiilen işlevsiz hale geliyordu. Ayrıca kanuna eklenen yeni fıkra ile, yönetim planlarında bu orana aykırı hükümler bulunsa bile artık uygulanmayacağı hükme bağlandı. Yani müteahhitlerce hazırlanıp değişikliği zorlaştıran eski plan hükümlerinin önüne geçildi.

Değişiklik Süreci Adım Adım

• Gündem hazırlığı: Değiştirilmek istenen madde ve yeni metin net biçimde belirlenir.
• Toplantı çağrısı: Kat malikleri kurulu usulüne uygun olarak toplantıya çağrılır.
• Oylama: Apartmanda 4/5, sitede 2/3 çoğunluk aranır; oran bütün malikler üzerinden hesaplanır.
• Karar defterine işleme: Değişiklik kat malikleri kurulu kararı olarak deftere yazılır ve imzalanır.
• Tapuya tescil: Yönetim planı değişikliği, tapu siciline tescil ettirilerek herkesi bağlayıcı hale gelir.

Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?

Gerekli çoğunluk toplanamazsa yönetim planı değiştirilemez; mevcut plan yürürlükte kalır. Kanunun emredici hükümlerine aykırı ya da bir malikin mülkiyet hakkını ihlal eden değişiklikler ise çoğunluk sağlansa dahi geçersizdir; bu durumda yönetim planının iptali davası açılabilir. Bazı istisnai hallerde (örneğin kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında) mahkeme yönetim planına müdahale edebilir.

Özet: Yönetim planı değişikliği apartmanlarda bütün maliklerin 4/5'i (KMK m.28), sitelerde ise 7579 sayılı Kanunla (RG 22.05.2026) indirilen 2/3 çoğunlukla yapılır. Oran bütün malikler üzerinden hesaplanır ve değişiklik tapuya tescil edilmelidir. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu süreçleri için blog rehberlerimize göz atabilir, apartman yönetiminizi dijital araçlarımızla düzenli tutabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Sitemde yönetim planını değiştirmek için kaç oy gerekiyor?
2026 değişikliğiyle sitelerde (toplu yapı) yönetim planı değişikliği için bütün maliklerin üçte ikisinin (2/3) oyu yeterlidir. Eski 4/5 şartı kaldırıldı.

Apartmanda da 2/3 mü geçerli?
Hayır. 2/3'e indirim toplu yapılar (siteler) içindir. Tek yapı apartmanlarda yönetim planı değişikliği hâlâ 4/5 çoğunluk gerektirir (KMK m.28).

Yönetim planındaki eski 4/5 şartı sitem için hâlâ geçerli mi?
Hayır. Yeni kanuna göre yönetim planlarının bu orana aykırı hükümleri uygulanmaz; sitelerde artık 2/3 kuralı esastır.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak kat malikleri kurulu nasıl toplanır, yönetici hangi yetkilere sahiptir ve ortak alan yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.