Riskli Binada Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır?

Deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkede, riskli binaların yenilenmesi hayati önem taşır. Ancak "binayı yıkıp yeniden yapmak için herkesin onayı mı gerekir", "bir kişi karşı çıkarsa süreç durur mu" gibi sorular kat maliklerini sık sık çıkmaza sokar. Kentsel dönüşüm, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan farklı özel bir kanunla düzenlenir. Bu yazıda riskli binada dönüşüm sürecini açıklıyoruz.

Kentsel Dönüşümün Kanunu Farklıdır

Sıradan bir binanın yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir. Ancak riskli yapıların dönüşümü, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Bu özel kanun, deprem gibi afet risklerine karşı yapıların hızla yenilenmesini kolaylaştırmak için normal kat mülkiyeti kurallarından farklı, daha esnek bir karar mekanizması getirir.

İlk Adım: Riskli Yapı Tespiti

Süreç, binanın riskli olduğunun tespitiyle başlar. Herhangi bir malik, lisanslı bir kuruluşa başvurarak binası için riskli yapı tespiti yaptırabilir. Yapılan inceleme sonucu bina riskli bulunursa, bu tespit ilgili idareye bildirilir ve tapu kaydına işlenir. Riskli yapı tespiti, dönüşüm sürecinin resmi başlangıcıdır.

• Tespit için tek bir malikin başvurusu yeterlidir.
• İnceleme lisanslı kuruluşlarca yapılır.
• Riskli bulunan yapı tapuya şerh edilir.

Karar İçin Gereken Çoğunluk

Kentsel dönüşümde en kritik konu karar çoğunluğudur. Normal kat mülkiyetinde ağır yapısal kararlar çok yüksek çoğunluk gerektirirken, 6306 sayılı Kanun bunu kolaylaştırmıştır. Riskli olarak tespit edilen binada, yıkım ve yeniden yapım gibi kararlar hisseleri oranında maliklerin üçte iki çoğunluğu ile alınabilir. Yani tüm maliklerin oy birliği aranmaz; üçte iki çoğunluk yeterlidir.

Karara Katılmayan Malik Ne Olur?

Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin durumu da kanunda düzenlenmiştir. Karara katılmayanların bağımsız bölümleri, kanunda öngörülen usul çerçevesinde değerlendirilir; süreç, azınlıkta kalan maliklerin dönüşümü engellemesini önleyecek şekilde işletilir. Bu düzenleme, tek bir malikin tüm binanın yenilenmesini bloke etmesini engeller.

Süreçte Dikkat Edilecekler

Kentsel dönüşüm hem teknik hem hukuki açıdan karmaşık bir süreçtir. Riskli yapı tespiti, müteahhitle sözleşme, hak sahipliği ve pay dağılımı gibi konularda hatalar telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sürecin her aşamasında uzman desteği almak ve kararları yazılı, usulüne uygun biçimde belgelemek büyük önem taşır.

Özet: Riskli binada kentsel dönüşüm, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan farklı olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülür. Süreç riskli yapı tespitiyle başlar (tek malik başvurabilir) ve yıkım-yeniden yapım kararı, hisseleri oranında maliklerin üçte iki çoğunluğuyla alınabilir. Katılmayan maliklerin durumu kanunla düzenlenir. Kat mülkiyeti ve yapı konuları için blog rehberlerimize göz atabilir, apartman yönetiminizi dijital araçlarımızla düzenli tutabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm için tüm maliklerin onayı şart mı?
Hayır. Riskli olarak tespit edilen binada yıkım ve yeniden yapım kararı, hisseleri oranında maliklerin üçte iki çoğunluğuyla alınabilir; oy birliği aranmaz.

Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?
Herhangi bir malik tek başına lisanslı bir kuruluşa başvurarak binası için riskli yapı tespiti yaptırabilir.

Karara katılmayan malik dönüşümü durdurabilir mi?
Hayır. Kanun, azınlıkta kalan maliklerin süreci engellemesini önleyecek şekilde düzenlenmiştir; katılmayanların durumu kanuni usulle değerlendirilir.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak bağımsız bölümde değişiklik ve tadilat hangi, ortak yerde değişiklik kaç oy gerekir ve anagayrimenkulün bakımı ve korunması yükümlülüğü yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.