Ortak Yerde Değişiklik: Kaç Oy Gerekir? (KMK m.19)

Apartmanın ortak alanında bir değişiklik yapılmak istendiğinde ilk soru genellikle şudur: "Bunun için kaç kişinin onayı gerekir?" Cepheyi boyamaktan asansör eklemeye, bahçe düzenlemesinden ortak tesis kurmaya kadar birçok karar, belli bir çoğunluğa bağlıdır. Bu rehberde ortak yerlerde yapılacak değişiklikler için gereken oy oranını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.19 temelinde açıklıyoruz.

Temel kural: 4/5 yazılı rıza

Kanunun getirdiği temel kural nettir: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yaptıramaz, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz (KMK m.19). Yani ortak alanda kalıcı bir değişiklik için basit çoğunluk yetmez; nitelikli bir çoğunluk olan 4/5 yazılı rıza gerekir.

Bu yüksek oran, ortak alanların tüm maliklerin ortak mülkiyetinde olmasından kaynaklanır. Bir kişinin veya azınlığın kararıyla ortak yapının değiştirilmemesi amaçlanır.

Hangi işler bu kurala girer?

4/5 yazılı rıza gerektiren ortak alan değişikliklerine örnekler:

• Ortak alana yeni bir tesis kurmak (örneğin sonradan asansör ekleme)
• Dış cepheyi farklı renkte boyatmak
• Bahçe veya ortak alanda kalıcı inşaat/düzenleme yapmak
• Ortak alanın kullanım şeklini kalıcı olarak değiştirmek

Bu tür işler, binanın ortak niteliğini etkilediğinden nitelikli çoğunluk gerektirir.

İstisna: Zorunlu onarım ve güçlendirme

Kanun önemli bir istisna getirir. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK m.19). Yani acil ve zorunlu güvenlik onarımları, çoğunluk şartına takılmaz.

Faydalı ve çok masraflı işler

Ortak alanla ilgili bazı kararlar farklı çoğunluk kurallarına tabidir. Örneğin anagayrimenkulün bir kısmının yenilenmesi veya değerine değer katacak, herkesin yararına olan yenilik ve ilaveler, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Ancak bu işler çok masraflıysa veya yapının özel durumu nedeniyle lüks sayılıyorsa, bunlara katılmak istemeyen malik zorlanamaz. Bu ayrımlar, işin niteliğine göre değişir.

Yazılı rıza neden önemli?

Kanun "yazılı rıza" der; sözlü onay yeterli değildir. Ortak alan değişikliği kararının geçerli olması için gereken çoğunluğun yazılı onayının alınması ve bunun karar defterine işlenmesi gerekir. Aksi halde yapılan değişiklik hukuken sorunlu olur ve eski hale getirme talep edilebilir.

Özet

Ortak yerlerde inşaat, tesis veya dış cephe boyası gibi değişiklikler için kural olarak kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası gerekir. Acil onarım ve zorunlu güçlendirme (mahkemece tespit edilmişse) bu şartın istisnasıdır. Kararın yazılı olması ve karar defterine işlenmesi geçerlilik için önemlidir.

Ortak alan kararlarının oy oranlarını, yazılı rızaları ve karar kayıtlarını düzenli tutmak yönetim için kritiktir. Apt Yönet, karar ve onay süreçlerini tek panelde toplayarak yönetime şeffaf ve düzenli bir kayıt sistemi sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Ortak alanı boyatmak için kaç oy gerekir?

Farklı renkte dış boya için kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası gerekir (KMK m.19).

Sonradan asansör eklemek için oybirliği şart mı?

Kural olarak 4/5 yazılı rıza aranır. İşin niteliğine göre farklı çoğunluk kuralları da gündeme gelebilir.

Acil çatı onarımı için de çoğunluk gerekir mi?

Mahkemece acil ve zorunlu olduğu tespit edilmiş onarım/güçlendirmede kat maliklerinin rızası aranmaz.

Sözlü onay yeterli mi?

Hayır. Kanun yazılı rıza arar; onayın yazılı olması ve karar defterine işlenmesi gerekir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.