Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır? Yeter Sayı

Bir apartmanda önemli kararlar, kat malikleri kurulunda alınır. Ancak bu toplantının geçerli olması ve alınan kararların hüküm ifade etmesi için belirli kurallara uyulması gerekir. "Toplantı için kaç kişi gerekir, kararlar nasıl alınır?" soruları önemlidir ve uygulamada sık karıştırılır. Bu rehberde kat malikleri kurulunun nasıl toplandığını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.30 temelinde açıklıyoruz.

Kat malikleri kurulu nedir?

Kat malikleri kurulu, apartmandaki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve apartmanı yöneten en yetkili organdır. Yönetici, aidat, yapılacak işler gibi tüm önemli kararlar bu kurulda alınır. Kurul, apartmanın "karar organı"dır; yönetici ise bu kararları uygulayan icra organıdır. Kurulun düzgün toplanması, alınan kararların geçerliliği için şarttır.

Kurul ne zaman toplanır?

Kat malikleri kurulu iki şekilde toplanır: olağan ve olağanüstü. Olağan toplantı, yönetim planında belirtilen zamanlarda; belirtilmemişse yılda en az bir kez yapılır. Olağanüstü toplantı ise, önemli bir sebep çıktığında; yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle yapılabilir. Yani kurul, hem düzenli hem de gerektiğinde olağanüstü toplanabilir.

Toplantı yeter sayısı (ilk toplantı)

Toplantının geçerli olması için gereken katılım sayısına "toplantı yeter sayısı" denir. Kanuna göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (KMK m.30). Yani ilk toplantı için, hem malik sayısının yarısından fazlası hem de arsa payının yarısından fazlası hazır olmalıdır. Bu çifte şart sağlanmazsa, ilk toplantı yapılamaz.

İkinci toplantı: Yeter sayı aranmaz

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olur? Kanun bunun için ikinci toplantıyı öngörür. İlk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır (KMK m.30). İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz; yani kaç kişi katılırsa katılsın toplantı yapılabilir ve kararlar, katılanların oy çokluğuyla alınır. Bu, azınlığın toplantıya katılmayarak yönetimi kilitlemesini önler.

Karar yeter sayısı: Toplantıdan farklı

En sık karıştırılan konu budur: Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı farklıdır. Toplantı yeter sayısı, toplantının açılması için gereken katılımdır. Karar yeter sayısı ise, bir kararın alınması için gereken oydur. Genel kararlar, kural olarak toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır. Ancak bazı önemli kararlar (yönetici seçimi, ortak yerde değişiklik gibi) daha yüksek, özel çoğunluk gerektirir. Bu özel çoğunluklar, ikinci toplantıda bile aranır.

Toplantı nasıl çağrılır?

Kurul toplantısı, usulüne uygun çağrıyla yapılır. Bütün kat maliklerine, toplantı tarihi, saati, yeri ve gündemi önceden yazılı olarak bildirilmelidir. Kanun, ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak süreyi ve çağrının şeklini düzenler. Usulüne uygun çağrı yapılmadan toplanan kurulun kararları, sonradan iptal edilebilir. Bu nedenle çağrının belgeli ve zamanında yapılması önemlidir.

Özet

Kat malikleri kurulu, apartmanın en yetkili karar organıdır ve olağan (yılda en az bir) veya olağanüstü toplanır. İlk toplantı için sayı ve arsa payının yarısından fazlası gerekir; sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yeter sayı aranmadan yapılır. Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı farklıdır; genel kararlar oy çokluğuyla, özel konular yüksek çoğunlukla alınır. Çağrı usulüne uygun ve belgeli olmalıdır.

Toplantı çağrısı, gündem ve karar kayıtlarını düzenli tutmak yönetim için kritiktir. Apt Yönet, toplantı duyurularını ve karar kayıtlarını tek panelde toplayarak kurul süreçlerine düzenli ve belgeli bir altyapı sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Apartman toplantısı için kaç kişi gerekir?

İlk toplantıda malik sayısının ve arsa payının yarısından fazlası gerekir. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz (KMK m.30).

İlk toplantı yapılamazsa ne olur?

İkinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve toplantı yeter sayısı aranmadan, katılanların oy çokluğuyla karar alınır.

Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı aynı mı?

Hayır. Toplantı yeter sayısı toplantının açılması, karar yeter sayısı ise bir kararın alınması için gereken orandır.

Toplantı nasıl çağrılır?

Tüm maliklere tarih, saat, yer ve gündem önceden yazılı bildirilmelidir; usulsüz çağrıda kararlar iptal edilebilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.