Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? (KMK m.34)

Her apartmanın düzenli işleyebilmesi için bir yöneticiye ihtiyacı vardır. Ancak yönetici seçimi, çoğu kişinin sandığından daha kurallı bir süreçtir ve uygulamada sık sık hata yapılır. "Kaç oy gerekir, kimler yönetici olabilir, seçim nasıl yapılır?" soruları önemlidir. Bu rehberde apartman yöneticisinin nasıl seçileceğini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.34 temelinde açıklıyoruz.

Yönetici seçmek zorunlu mu?

Kanuna göre, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur (KMK m.34). Sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçmek zorunlu olmasa da, düzenli yönetim için önerilir. Ana gayrimenkulün tamamı tek bir kişinin mülkiyetindeyse, o kişi zaten yönetici sayılır. Yani belirli bir büyüklükten sonra yönetici, yasal bir gerekliliktir.

Tek yönetici mi, yönetim kurulu mu?

Kat malikleri kurulu, yönetimi iki şekilde örgütleyebilir: tek bir yönetici atayabilir veya üç kişilik bir yönetim kurulu oluşturabilir. Burada önemli bir kural vardır: Kanunda "iki kişilik yönetim kurulu" diye bir form yoktur. Yani ya tek yönetici, ya da üç kişilik kurul olur; iki kişilik kurul hukuken geçersizdir ve iptal riski taşır. Bu ayrıntı, uygulamada sık atlanır.

Kimler yönetici olabilir?

Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan üçüncü bir kişi de olabilir. Yani mutlaka bir daire sahibinin yönetici olması gerekmez; profesyonel bir yönetim firması veya dışarıdan bir kişi de atanabilir. Önemli bir nokta: Yöneticilikte rıza aranır. Seçilen kişi görevi kabul etmezse, zorla yönetici yapılamaz. Yani kimse istemediği halde yöneticiliğe mecbur edilemez.

Kritik kural: Çifte çoğunluk

Yönetici seçiminin en önemli ve en çok hata yapılan kuralı budur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla (çifte çoğunluk) seçilir (KMK m.34/4). Yani sadece kişi sayısı çoğunluğu yetmez; aynı zamanda arsa payı çoğunluğu da gerekir. Bu ikili çoğunluk, emredici (kesin) bir kuraldır ve toplam malikler üzerinden hesaplanır, sadece toplantıya katılanlar üzerinden değil.

İkinci toplantıda da çifte çoğunluk gerekir

Bu konu özellikle karıştırılır. Genel kararlarda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla karar alınabilir. Ancak yönetici seçimi bu kuralın istisnasıdır. Yönetici seçimi için, ikinci toplantıda bile her halükarda çifte çoğunluk (sayı + arsa payı) aranır. Yani "ikinci toplantıda az kişiyle yönetici seçtik" demek, kararın iptaline yol açabilir. Bu, Yargıtay kararlarıyla da netleşmiş bir husustur.

Yönetici seçilemezse ne olur?

Kat malikleri kurulu, gerekli çoğunlukla bir yönetici üzerinde anlaşamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yöneticiyi sulh hukuk mahkemesi (hâkim) atar (KMK m.34). Yani yönetici seçimi tıkanırsa, apartman yönetimsiz kalmaz; mahkeme devreye girer. Ancak bu, zaman ve masraf getiren bir yoldur; mümkünse kurulun kendi içinde anlaşması tercih edilir.

Ne zaman ve ne kadar süreyle seçilir?

Yönetici, kural olarak kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında, bir yıl için seçilir. Süre sonunda yeniden seçim yapılır; mevcut yönetici tekrar seçilebilir. Yıllık seçim, hem yönetimin düzenli denetlenmesini hem de gerektiğinde değiştirilmesini sağlar. Seçilen yönetici, göreve başladıktan sonra işletme projesini hazırlar.

Özet

8+ bağımsız bölümlü yapılarda yönetici zorunludur. Yönetim, tek yönetici veya üç kişilik kurulla yapılır; iki kişilik kurul geçersizdir. Yönetici, kat malikleri veya dışarıdan biri olabilir ve rızası gerekir. En kritik kural çifte çoğunluktur: yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, ikinci toplantıda bile bu çoğunlukla seçilir. Anlaşılamazsa hâkim atar. Süre kural olarak bir yıldır.

Yönetici seçimi, karar defteri ve toplantı kayıtlarının düzenli tutulması önemlidir. Apt Yönet, yönetim, karar ve toplantı kayıtlarını tek panelde toplayarak seçim ve devir süreçlerine düzenli bir altyapı sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Yönetici seçmek için kaç oy gerekir?

Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu (çifte çoğunluk) gerekir (KMK m.34/4). Bu kural emredicidir.

Dışarıdan biri yönetici olabilir mi?

Evet. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan üçüncü bir kişi veya firma da olabilir.

İki kişilik yönetim kurulu olur mu?

Hayır. Kanunda tek yönetici veya üç kişilik kurul vardır; iki kişilik kurul hukuken geçersizdir.

Yönetici seçilemezse ne olur?

Kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yöneticiyi sulh hukuk mahkemesi (hâkim) atar.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.