İşletme Projesi Nedir? Yıllık Bütçe Nasıl Yapılır?

Bir apartmanın yıl boyunca ne kadar gideri olacağı ve aidatların neye göre belirleneceği tahmin işi değildir; bunun için bir plan yapılır. Bu plana "işletme projesi" denir ve apartman bütçesinin temelini oluşturur. Bu rehberde işletme projesinin ne olduğunu, nasıl hazırlandığını ve itiraz sürecini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.37 temelinde açıklıyoruz.

İşletme projesi nedir?

İşletme projesi, bir apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gelir-gider planıdır. Yıl içinde yapılacak giderleri, bu giderlerin dairelere nasıl dağıtılacağını ve her malikin ödeyeceği aidat/avans miktarını gösterir. Kısacası, apartmanın yıllık bütçesidir ve aidat cetvellerinin dayanağıdır.

İşletme projesini kim hazırlar?

Kanuna göre, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar (KMK m.37). Yani projeyi hazırlama görevi öncelikle yöneticidedir. Hazırlanan proje, kat maliklerinin onayına sunulur. Kurul isterse projeyi görüşüp değiştirebilir veya kendi hazırladığı projeyi kabul edebilir.

İşletme projesinde neler yer alır?

Kanunun öngördüğü şekilde, işletme projesinde şunlar bulunur:

• Tahmini giderler: Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmin edilen tüm giderler.
• Malik başına düşen pay: Bu giderlerden her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar.
• Avans miktarı: Tahmini giderleri ve diğer muhtemel giderleri karşılamak için her malikin ödeyeceği avans.

Yani proje, hem giderin ne olduğunu hem de kimin ne kadar ödeyeceğini net gösterir.

İşletme projesine itiraz süreci

Hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine veya fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden itibaren 7 gün içinde projeye itiraz edilebilir (KMK m.37). İtiraz edilirse, proje kat malikleri kurulunda incelenir ve karara bağlanır. Bu süreç, projenin adil ve şeffaf olmasını sağlar. İtiraz edilmezse veya kurul onaylarsa proje kesinleşir.

İşletme projesinin hukuki değeri

İşletme projesinin önemli bir hukuki değeri vardır. Kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı, aidat borcunun tahsili için başlatılan icra takibinde belge niteliği taşıyabilir. Yani sağlam bir işletme projesi, sadece bütçe planı değil, aynı zamanda borç tahsilatında yönetimin dayanağıdır. Bu nedenle projenin usulüne uygun hazırlanıp bildirilmesi kritik önemdedir.

Yıllık bütçe nasıl yapılır?

Sağlıklı bir yıllık bütçe için: geçmiş yılın gerçek giderleri incelenir, düzenli giderler (kapıcı, elektrik, temizlik, bakım) tahmin edilir, öngörülen büyük onarımlar eklenir, bir miktar yedek akçe planlanır ve toplam gider dairelere kanuni esaslara göre dağıtılır. Gerçekçi bir bütçe, yıl ortasında ek ödeme ihtiyacını azaltır ve yönetimin nakit akışını güvenceye alır.

Özet

İşletme projesi, apartmanın yıllık gelir-gider planıdır ve aidatların dayanağıdır. Kurul onaylı proje yoksa yöneticinin hazırlaması gerekir. Projede tahmini giderler, malik başına pay ve avans yer alır. Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir. Kesinleşen proje, icra takibinde belge niteliği taşıyabilir.

Yıllık bütçeyi hazırlamak, aidatlara dönüştürmek ve takip etmek elle karmaşıktır. Apt Yönet, işletme projesinden aidat cetveline kadar tüm süreci tek panelde toplayarak yönetime düzenli bir bütçe ve tahsilat sistemi sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

İşletme projesini kim hazırlar?

Kurul onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin hazırlar ve kat maliklerinin onayına sunar (KMK m.37).

İşletme projesine nasıl itiraz edilir?

Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir; itiraz halinde proje kat malikleri kurulunda incelenir.

İşletme projesi zorunlu mu?

Aidatların ve avansların düzenli belirlenmesi için gereklidir; kurul onaylı proje yoksa yönetici hazırlamakla yükümlüdür.

İşletme projesi icra takibinde işe yarar mı?

Evet. Kesinleşmiş işletme projesi veya kurul kararı, aidat alacağının tahsilinde belge niteliği taşıyabilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.