Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? Eşit mi, Arsa Payı mı?

"Benim aidatım neden komşumdan farklı?" veya "Bu aidat neye göre belirlendi?" soruları apartman yaşamında sıkça sorulur. Aidatın nasıl hesaplandığını bilmek, hem adil bir paylaşım için hem de olası itirazlar için önemlidir. Bu rehberde apartman aidatının nasıl belirlendiğini, hangi giderlerin eşit hangilerinin arsa payına göre paylaşıldığını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20 temelinde açıklıyoruz.

Aidat nedir?

Aidat, bir apartman veya sitede ortak giderlerin karşılanması için kat maliklerinden toplanan paydır. Kapıcı ücreti, temizlik, asansör bakımı, elektrik, sigorta gibi masraflar bu ortak giderleri oluşturur. Aidatın nasıl paylaşılacağı ise kanunda belirli esaslara bağlanmıştır.

İki farklı paylaşım esası

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderleri iki farklı esasa göre paylaştırır (KMK m.20). Aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Eşit paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, tüm kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır.
• Arsa payı oranında paylaşım: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır.

Yani aidatınızın bir kısmı herkesle eşit, bir kısmı ise dairenizin arsa payına göre hesaplanır. Bu ikili yapı, aidatların neden daireden daireye farklılaşabildiğini açıklar.

Neden bazı giderler eşit, bazıları arsa payına göre?

Kanunun bu ayrımı mantıklıdır. Kapıcı veya bekçi, tüm dairelere aynı hizmeti verdiği için bu gider eşit paylaşılır. Buna karşılık, binanın değerine ve büyüklüğüne bağlı giderler (sigorta, bakım) arsa payıyla orantılı paylaşılır; çünkü arsa payı yüksek olan daire, binadan daha büyük pay alır.

Aidat kullanılmasa da ödenir mi?

Evet. Bir kat maliki, o hizmeti kullanmadığını ileri sürerek aidattan kaçınamaz. Örneğin dairesi boş olan veya asansörü kullanmayan bir malik de payına düşen aidatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20). Kanun, hizmetten faydalanma "hakkına" sahip olmayı yeterli görür.

Aidat miktarını kim belirler?

Aidat miktarı, yıllık bütçe (işletme projesi) çerçevesinde belirlenir. İşletme projesi, yıl içinde yapılacak tahmini giderleri ve her malikin ödeyeceği payı gösterir. Bu proje, kat malikleri kurulunca onaylanır. Yönetici, onaylı projeye göre aidatları tahakkuk ettirir ve toplar.

Yönetim planı farklı bir yöntem belirleyebilir

Kanundaki paylaşım esasları, "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" geçerlidir. Yani kat malikleri yönetim planında veya kurul kararıyla farklı bir paylaşım yöntemi belirleyebilir. Örneğin tüm giderlerin eşit paylaşılması kararlaştırılabilir. Ancak böyle bir anlaşma yoksa kanundaki ikili esas uygulanır.

Özet

Apartman aidatı, ortak giderlerin kat malikleri arasında paylaşılmasıdır. Kapıcı, bahçıvan, bekçi gibi personel giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım ve yönetici aylığı ise arsa payı oranında paylaşılır. Hizmet kullanılmasa da aidat ödenir. Yönetim planıyla farklı bir yöntem belirlenebilir.

Aidatları eşit ve arsa payı esasına göre elle hesaplamak zahmetli ve hataya açıktır. Apt Yönet, her dairenin payını otomatik hesaplayarak adil ve şeffaf bir aidat sistemi sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Aidat neden komşumdan farklı?

Aidatın arsa payına göre hesaplanan kısmı, dairenizin payına bağlıdır. Payı farklı olan dairelerin aidatı da farklılaşır.

Kapıcı ücreti arsa payına göre mi bölünür?

Hayır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kanunen tüm maliklere eşit paylaştırılır (KMK m.20).

Boş dairenin aidatı ödenir mi?

Evet. Daire boş olsa veya hizmet kullanılmasa bile malik payına düşen aidatı ödemekle yükümlüdür.

Aidat paylaşımı değiştirilebilir mi?

Evet. Yönetim planı veya kurul kararıyla farklı bir paylaşım yöntemi belirlenebilir; aksi halde kanundaki esas uygulanır.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.