Bağımsız Bölümde Değişiklik ve Tadilat: Hangi İzinler Gerekir?

Kendi dairenizde tadilat yapmak istediğinizde, "burası benim mülküm, dilediğimi yaparım" düşüncesi her zaman doğru değildir. Bazı değişiklikler serbestken, bazıları izin gerektirir veya kanunen yasaktır. Bu rehberde bağımsız bölümde yapılacak değişiklik ve tadilatlarda hangi izinlerin gerektiğini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.19 temelinde açıklıyoruz.

Kendi dairenizde neyi serbestçe yapabilirsiniz?

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde Medeni Kanun'un tanıdığı geniş haklara sahiptir. Boya, badana, mutfak dolabı değişimi, zemin kaplaması gibi ana yapıya zarar vermeyen ve projeyi etkilemeyen iç düzenlemeleri kural olarak serbestçe yapabilirsiniz. Bu tür basit tadilatlar için diğer maliklerden izin almanız gerekmez.

Ana yapıya zarar verecek değişiklik yasaktır

Kanunun en net kuralı şudur: Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (KMK m.19). Örneğin taşıyıcı bir kolonu veya perde duvarı kesmek, ana yapının sağlamlığını tehlikeye atacak müdahaleler kesinlikle yasaktır. Bu tür değişiklikler hem yasağa aykırıdır hem de ciddi güvenlik riski taşır.

Bağlantılı yerlerde komşu rızası

Bazı yerler komşu dairelerle bağlantılıdır. Kanuna göre, tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, ana yapıya zarar vermeyen onarım, tesis ve değişiklik ancak ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasıyla yapılabilir (KMK m.19). Örneğin alt kat malikinin tavanına ya da üst kat malikinin tabanına müdahale edecek bir tesisat çalışması, her iki tarafın da rızasını gerektirir.

Onaylı projeye aykırı esaslı tadilat

Onaylı mimari projeye aykırı, esaslı (köklü) tadilatlar özel bir konudur. Yargıtay uygulamalarında, onaylı projede yapılacak esaslı değişiklikler için kat maliklerinin oybirliği arandığı görülür. Yani projeyi değiştiren, mimari bütünlüğü bozan köklü müdahaleler, sadece kendi kararınızla yapılamaz; tüm maliklerin onayı gerekebilir. Basit tamirat ile esaslı proje değişikliği arasındaki bu ayrım, uyuşmazlıklarda belirleyicidir.

Kusurlu zarardan sorumluluk

Her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kendi kusuruyla verdiği zarardan diğer maliklere karşı sorumludur (KMK m.19). Örneğin dairenizde yaptığınız bir tesisat değişikliği alt katı su basmasına yol açarsa, bu zararı karşılamak zorundasınız. Bu nedenle tadilatın ehil kişilerce ve dikkatle yapılması önemlidir.

Balkon ve cephe değişiklikleri

Balkon kapatma veya dış cepheyi etkileyen değişiklikler, iç tadilattan farklıdır; çünkü binanın dış görünümünü ve ortak alan niteliğini ilgilendirir. Bu tür değişiklikler genellikle kat maliklerinin nitelikli çoğunluğunun (ör. 4/5) yazılı rızasını veya yönetim planındaki kuralları gerektirir. Cepheyi etkileyen bir değişiklik yapmadan önce mutlaka bu izinleri araştırmak gerekir.

Özet

Dairenizde ana yapıya zarar vermeyen, projeyi etkilemeyen basit iç tadilatları serbestçe yapabilirsiniz. Ancak taşıyıcı sisteme müdahale yasaktır; bağlantılı yerlerde komşu rızası, onaylı projeye aykırı esaslı tadilatta ise oybirliği gerekebilir. Verdiğiniz kusurlu zarardan sorumlu olursunuz.

Tadilat kararlarını, komşu rızalarını ve yönetim kurulu onaylarını düzenli kayıt altına almak önemlidir. Apt Yönet, karar ve onay süreçlerini tek panelde toplayarak yönetime düzenli bir arşiv sağlar.

---

Sık Sorulan Sorular

Dairemde duvar yıkmak için izin gerekir mi?

Taşıyıcı olmayan bir bölme duvarı ve ana yapıya zarar vermiyorsa genellikle serbesttir. Taşıyıcı duvar/kolona müdahale yasaktır.

Boya ve badana için izin gerekir mi?

Dairenizin içi için gerekmez. Ancak dış cepheyi etkileyen renk değişikliği ortak alanı ilgilendirir ve izne tabidir.

Tesisat değişikliği yapabilir miyim?

Ana yapıya zarar vermeyen tesisat değişikliği yapılabilir; komşuyla bağlantılı yerlerde ilgili maliklerin rızası gerekir.

Projeye aykırı tadilat yaparsam ne olur?

Onaylı projeye aykırı esaslı tadilat için oybirliği aranabilir; aksi halde eski hale getirme talep edilebilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.