Kat Maliki Kiracısını Nasıl Tahliye Ettirir?

Komşularını sürekli rahatsız eden, apartman kurallarına uymayan bir kiracı, hem ev sahibi hem de diğer sakinler için ciddi bir sorun kaynağıdır. Böyle durumlarda "bu kiracı nasıl çıkarılır?" sorusu sıkça sorulur. Bu rehberde kat malikinin ve yönetimin, kurallara uymayan bir kiracıyı yasal olarak nasıl tahliye ettirebileceğini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve genel hükümler temelinde açıklıyoruz.

Kiracının komşulara karşı yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesindeki rahatsız etmeme yükümlülüğü, sadece maliklere değil kiracılara da uygulanır. Yani kiracı da bağımsız bölümü ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, komşuları rahatsız etmemek ve yönetim planına uymak zorundadır. Bu yükümlülüğe aykırılık, tahliye sürecinin hukuki temelini oluşturur.

Önce uyarı ve ihtar

Tahliye, ilk başvurulacak yol değildir. Süreç genellikle uyarıyla başlar. Kiracının rahatsız edici davranışları sürüyorsa, kat maliki (ev sahibi) kiracıya durumu düzeltmesi için yazılı ihtar gönderir. Bu ihtarda, davranışların sonlandırılması gerektiği ve aksi halde sözleşmenin feshedilebileceği belirtilir. İhtar, sonraki hukuki adımlar için önemli bir belge oluşturur.

Hakimin müdahalesi (KMK m.33)

Rahatsızlık devam ederse, zarar gören kat maliki veya malikler, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33). Bu, sadece malikler için değil, malikten kira veya oturma hakkıyla sürekli yararlananların (kiracıların) yol açtığı sorunlar için de geçerlidir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, kanuna ve yönetim planına göre kararını verir ve rahatsızlığın giderilmesini emreder. Önemli nokta: Hakimin ilk müdahalesi çoğu zaman doğrudan tahliye değil, rahatsızlığın önlenmesi yönündedir.

Ev sahibinin tahliye davası açması

Kira ilişkisinin tarafı ev sahibi olduğundan, kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açma yetkisi öncelikle ev sahibindedir. Kiracı, komşuluk kurallarını ağır biçimde ihlal ediyorsa, bu "kiracının özen ve saygı borcuna aykırılık" olarak değerlendirilir ve ev sahibi tahliye talep edebilir. Uygulamada, kiracıya davranışlarına son vermesi için süre veren bir ihtar gönderilmesi, dava sürecini güçlendirir.

Yönetim doğrudan tahliye ettirebilir mi?

Bu konu sık karıştırılır. Kat maliklerinin veya yönetimin, bir kiracıyı doğrudan tahliye ettirme yetkisi sınırlıdır. KMK m.33 kapsamında yönetim, rahatsızlığın önlenmesi için hakime başvurabilir; ancak kira ilişkisini sona erdirmek esas olarak ev sahibinin işidir. Yargıtay kararlarında, rahatsızlık başka yollarla giderilebilecekse doğrudan tahliyeye değil, önlemenin emredilmesine hükmedildiği görülür.

En ağır yaptırım: Çekilmezlik ve mülkiyetin devri

Sorun malikin kendisinden kaynaklanıyorsa ve durum çekilmez hale gelmişse, diğer malikler KMK m.25 uyarınca o malikin bağımsız bölümünün kendilerine devrini mahkemeden isteyebilir. Bu çok istisnai ve ağır bir yaptırımdır; genellikle hakim emrine rağmen ihlalde bir yıl ısrar gibi katı şartlara bağlıdır. Kiracı kaynaklı sorunlarda ise asıl yol, ev sahibi üzerinden tahliyedir.

Özet

Kurallara uymayan kiracının tahliyesi kademeli bir süreçtir: önce uyarı ve ihtar, sonra KMK m.33 kapsamında hakim müdahalesiyle rahatsızlığın önlenmesi, gerekirse ev sahibinin tahliye davası. Yönetimin doğrudan tahliye yetkisi sınırlıdır; kira ilişkisini sona erdirmek esas olarak ev sahibine aittir. Her durum kendi koşullarında değerlendirilir.

Rahatsızlık şikayetlerini, uyarıları ve süreçleri düzenli kayıt altında tutmak, olası bir hukuki süreçte önemlidir. Apt Yönet, duyuru, uyarı ve kayıt süreçlerini tek panelde toplayarak yönetime bu konuda düzenli bir arşiv sağlar.

---

Sık Sorulan Sorular

Gürültü yapan kiracı hemen çıkarılır mı?

Hayır. Tek seferlik rahatsızlık tahliye sebebi değildir; süreklilik, uyarı ve gerekirse dava süreci gerekir.

Kiracıyı yönetim mi, ev sahibi mi çıkarır?

Kira ilişkisini sona erdirmek esas olarak ev sahibinin işidir. Yönetim, KMK m.33 ile rahatsızlığın önlenmesi için hakime başvurabilir.

Hakime başvurunca kiracı hemen tahliye olur mu?

Genellikle hayır. Hakimin ilk müdahalesi çoğunlukla rahatsızlığın önlenmesi yönündedir; tahliye ağır ve istisnai bir sonuçtur.

İhtar şart mı?

Uygulamada yazılı ihtar, hem düzeltme fırsatı verir hem de olası dava sürecini güçlendirir; önemli bir adımdır.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.