Kat Malikinin Borçları ve Yasakları (KMK m.18)

Apartman veya sitede daire sahibi olmak, birtakım haklar kadar sorumluluklar da getirir. Toplu yaşamın düzenli yürümesi için kat maliklerinin uyması gereken borçlar ve kaçınması gereken yasaklar vardır. Bu rehberde kat malikinin borçlarını ve yasaklarını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde açıklıyoruz.

Kat malikinin temel borçları nelerdir?

Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri kanunda düzenlenmiştir (KMK m.18-24). Temel borçlar şunlardır:

• Rahatsız etmeme: Bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanırken diğer maliklere zarar vermemek, onları rahatsız etmemek.
• Ortak giderlere katılma: Sigorta, bakım, onarım ve yönetici aylığı gibi giderlere payına düşen oranda katılmak (KMK m.20).
• Yönetim planına uymak: Yönetim planında belirlenen kurallara ve kat malikleri kurulu kararlarına uymak.
• Bakıma izin vermek: Ortak yerlerin bakımı için gerektiğinde kendi bağımsız bölümüne girişe izin vermek.

Rahatsız etmeme yükümlülüğü

Kat maliklerinin en temel yükümlülüğü, kullanımda doğruluk kurallarına uymak ve özellikle birbirini rahatsız etmemektir. Bu ilke; gürültü, koku, ortak alan işgali gibi konuların hepsini kapsar. Bir kat malikinin davranışları diğerlerinin huzurunu bozuyorsa, kanuni yollara başvurulabilir.

Yasak kullanımlar nelerdir?

Kanun, bağımsız bölümlerin bazı amaçlarla kullanılmasını açıkça yasaklar. KMK m.24'e göre bağımsız bölüm; randevu evi, kumarhane veya benzeri ahlaka aykırı yerler olarak kullanılamaz. Ayrıca kat malikleri kurulunun izni olmadıkça bağımsız bölümler hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerlere; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, dansing, bar, kulüp gibi eğlence yerlerine; fırın, lokanta, pastane gibi işyerlerine dönüştürülemez (yönetim planında aksine hüküm yoksa).

Ortak yerlere müdahale yasağı

Kat malikleri, ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz, buraları işgal edemez. Ana yapıya zarar verecek veya diğer maliklerin haklarını ihlal edecek müdahalelerden kaçınmak zorundadır. İzinsiz müdahale halinde eski halin iadesi istenebilir.

Borç ve yasaklara uymayan malike ne olur?

Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki hakkında diğer malikler veya yönetici dava açabilir. Ağır durumlarda, kanunun öngördüğü çekilmezlik hali gerçekleşirse, malikin bağımsız bölümünün diğer maliklere devri bile mahkemeden istenebilir (KMK m.25). Örneğin ortak giderleri ödemediği için iki takvim yılı içinde üç kez icra/dava takibine sebep olmak, çekilmezlik hali sayılır.

Borç ve yasaklar kiracıyı da bağlar mı?

Evet. Kat malikinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır. Kiracı da rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü altındadır. Ayrıca kiracı, ortak gider borcundan malikle birlikte kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur (KMK m.22).

Özet

Kat malikinin başlıca borçları; rahatsız etmemek, ortak giderlere payı oranında katılmak, yönetim planına uymak ve bakıma izin vermektir. Yasaklar arasında bağımsız bölümü ahlaka aykırı yerlere veya izinsiz belirli işyerlerine dönüştürmek ile ortak yerlere müdahale bulunur. Bu kurallara uymayan malik hakkında dava açılabilir.

Ortak giderleri ve kuralları düzenli takip etmek, hem malikler hem yönetim için kolaylık sağlar. Apt Yönet, aidat takibinden duyuru yönetimine kadar tüm süreçleri tek panelde toplar.

---

Sık Sorulan Sorular

Kat maliki ortak gidere katılmayı reddedebilir mi?

Hayır. Ortak yeri kullanmadığını ileri sürerek bile giderden kaçınamaz; katılım yasal zorunluluktur (KMK m.20).

Daireyi işyerine çevirmek yasak mı?

Bazı işyeri türleri kat malikleri kurulu izni olmadan yasaktır; ahlaka aykırı kullanımlar ise her halükarda yasaktır (KMK m.24).

Rahatsız eden komşuya ne yapılabilir?

Diğer malikler veya yönetici uyarabilir, gerekirse dava açabilir. Ağır ve sürekli ihlallerde çekilmezlik hali gündeme gelebilir.

Kiracı da bu kurallara uymak zorunda mı?

Evet. Kat malikinin yükümlülükleri kiracıya da uygulanır; kiracı rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü altındadır.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.