Kat Malikinin Hakları Nelerdir? (KMK m.15-16)

Bir apartman veya sitede daire sahibi olduğunuzda, hem birtakım haklara hem de sorumluluklara sahip olursunuz. Peki kat maliki olarak tam olarak nelere hakkınız var? Kendi dairenizde neleri yapabilirsiniz, ortak alanlardan nasıl yararlanırsınız? Bu rehberde kat malikinin haklarını 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) temelinde açıklıyoruz.

Kat maliki kimdir?

Kat maliki, kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda bağımsız bir bölümün (daire, dükkan, büro vb.) sahibi olan kişidir. Kat maliki, hem kendi bağımsız bölümü hem de ortak yerler üzerinde kanunun tanıdığı haklara sahiptir. Bu haklar, aynı zamanda diğer maliklerin haklarıyla sınırlıdır.

Bağımsız bölüm üzerindeki haklar

Kat malikleri, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir (KMK m.15). Bu, oldukça geniş bir haktır ve şunları içerir:

• Bağımsız bölümü kullanma, oturma veya kiraya verme
• Satma, bağışlama, miras bırakma
• Üzerinde ipotek gibi haklar kurma

Ancak bu hak sınırsız değildir; kanunun yasakladığı kullanımlar (örneğin bölümü kumarhaneye çevirmek) ve komşuluk kuralları bu hakkı sınırlar.

Ortak yerlerden yararlanma hakkı

Kat malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir (KMK m.16). Ayrıca ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir. Kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane gibi bazı yerlerdeki kullanım ölçüsü, aksine sözleşme yoksa arsa payı ile oranlıdır. Yani her malik, ortak alanlardan payı ölçüsünde yararlanma hakkına sahiptir.

Eşit yararlanma ve öncelikli alım hakkı

Kat maliklerinin bazı özel hakları da vardır. Örneğin bir bağımsız bölümün paydaşlarından biri kendi payını başkasına satarsa, öteki paydaşlar öncelikle satın alma (şufa) hakkını kullanabilir. Buna karşılık, bir bağımsız bölümün tamamının satılması halinde diğer kat maliklerinin öncelikli alım hakkı yoktur.

Hakların sınırı: Komşuluk kuralları

Kat maliklerinin hakları, diğer maliklerin haklarıyla dengelenir. Kanun, kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini gerek ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlü olduğunu belirtir. Yani haklarınızı kullanırken komşularınızın huzurunu gözetmeniz gerekir.

Haklar kiracıya da geçer mi?

Kat malikinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine de uygulanır. Kiracı, malikin sahip olduğu kullanım haklarından kira sözleşmesi çerçevesinde yararlanır; ancak mülkiyete bağlı haklar (satma, ipotek vb.) malikte kalır.

Özet

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde Medeni Kanun'un tanıdığı geniş mülkiyet haklarına sahiptir ve ortak yerlere arsa payı oranında maliktir. Bu haklar; kullanma, kiralama, satma ve ortak alanlardan yararlanmayı kapsar. Ancak haklar, komşuluk kuralları ve kanuni yasaklarla sınırlıdır.

Kat maliklerinin hak ve borçlarını düzenli takip etmek, huzurlu bir apartman yaşamının temelidir. Apt Yönet, aidat, gider ve duyuruları tek panelde toplayarak malikler arası şeffaflığı ve düzeni sağlar.

---

Sık Sorulan Sorular

Kat maliki dairesinde her istediğini yapabilir mi?

Geniş haklara sahiptir ama sınırsız değildir. Kanuni yasaklar ve komşuluk kuralları (rahatsız etmeme) bu hakkı sınırlar.

Kat maliki ortak alanı tek başına kullanabilir mi?

Ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanır, ancak diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde tek başına sahiplenemez.

Komşu daire satılırken öncelik hakkım var mı?

Bağımsız bölümün tamamı satılırken diğer maliklerin öncelikli alım hakkı yoktur; sadece pay satışında paydaşların şufa hakkı vardır.

Kiracı da kat maliki gibi haklara sahip mi?

Kiracı, kira sözleşmesi çerçevesinde kullanım haklarından yararlanır; mülkiyete bağlı haklar (satma vb.) malikte kalır.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.