Apartman Ortak Alanları Kiraya Verilebilir mi?

Apartmanların çatısına baz istasyonu, cephesine dev reklam panosu ya da bodrumuna depo kiralanması giderek yaygınlaşıyor. Bu tür kiralamalar binaya ek gelir sağlasa da, ortak alanların kiraya verilmesi hukuki kurallara tabidir. "Kim karar verir", "gelir kime ait", "komşu istemezse ne olur" gibi sorular sık gündeme gelir. Bu yazıda ortak alan kiralamanın kurallarını açıklıyoruz.

Ortak Alan Kime Aittir?

Çatı, dış cephe, bahçe ve bodrum gibi ortak alanlar, tüm kat maliklerinin arsa payı oranında ortak mülkiyetindedir. Dolayısıyla bu alanların kiraya verilmesi, bir kişinin ya da yöneticinin tek başına karar verebileceği bir işlem değildir. Ortak alan üzerinde tasarruf, kat malikleri kurulunun kararını gerektirir.

Kiralama İçin Gerekli Karar

Ortak alanın kiraya verilmesi, ortak yerlerden yararlanma biçimine ilişkin bir tasarruftur ve kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Kiralamanın niteliğine ve yönetim planındaki düzenlemeye göre gereken çoğunluk değişebilir. Özellikle ortak alanın niteliğini değiştiren ya da uzun süreli bağlayıcılık doğuran kiralamalarda nitelikli çoğunluk aranabilir. Bu nedenle kiralama öncesinde yönetim planı incelenmeli ve kurul kararı usulüne uygun alınmalıdır.

• Karar, kat malikleri kurulunda görüşülüp karar defterine yazılmalıdır.
• Kiralama şartları (süre, bedel, kullanım) net biçimde belirlenmelidir.
• Yönetim planında özel bir düzenleme varsa öncelikle o uygulanır.

Baz İstasyonu Kiralamasında Özel Durum

Çatıya baz istasyonu kurulması özellikle tartışmalı bir konudur. Sağlık kaygıları ve komşu itirazları nedeniyle bu tür kiralamalar sık sık uyuşmazlığa dönüşür. Baz istasyonu kurulumu hem kat malikleri kurulu kararını hem de ilgili mevzuattaki (kurulum izinleri, ölçüm ve mesafe kuralları) şartları gerektirir. Kurul kararı olsa dahi, mevzuata aykırı ya da sağlık düzenlemelerine uymayan kurulumlar hukuki sorun doğurabilir.

Kira Geliri Kime Ait?

Ortak alandan elde edilen kira geliri, ortak alanın sahibi olan tüm kat maliklerine aittir. Bu gelir, kural olarak arsa payı oranında maliklere pay edilir ya da kurul kararıyla ortak giderlerde (aidat azaltımı, ortak fon) kullanılabilir. Gelirin bir kişinin ya da yönetimin kişisel tasarrufuna geçmesi söz konusu değildir; ortak alan geliri de ortaktır.

Komşu İtirazı ve Uyuşmazlık

Bir malik, usulüne uygun alınmış kurul kararına rağmen kiralamaya itiraz ediyorsa, kararın iptali için mahkemeye başvurabilir. Özellikle sağlık ya da güvenlik gerekçeleriyle açılan davalar, somut olaya göre değerlendirilir. Usulsüz alınan ya da mevzuata aykırı kiralama kararları iptal edilebilir. Bu nedenle sürecin baştan hukuka uygun yürütülmesi önemlidir.

Özet: Ortak alanlar tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir; kiraya verilmesi kat malikleri kurulu kararı gerektirir ve niteliğine göre nitelikli çoğunluk aranabilir. Baz istasyonu gibi kiralamalar ayrıca mevzuat şartlarına tabidir. Kira geliri tüm maliklere aittir. Ortak alan ve kurul süreçleri için blog rehberlerimize göz atabilir, apartman yönetiminizi dijital araçlarımızla düzenli tutabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Çatıya baz istasyonu için yöneticinin izni yeterli mi?
Hayır. Ortak alan kiralaması kat malikleri kurulu kararı gerektirir; yönetici tek başına karar veremez. Ayrıca baz istasyonu için mevzuattaki izin ve şartlar da aranır.

Ortak alan kira geliri kime ait?
Gelir tüm kat maliklerine aittir; arsa payı oranında paylaştırılabilir ya da kurul kararıyla ortak giderlerde kullanılabilir. Kişisel tasarrufa geçemez.

Kiralamaya karşıysam ne yapabilirim?
Usulüne uygun alınmış karara rağmen itirazınız varsa kararın iptali için mahkemeye başvurabilirsiniz. Usulsüz ya da mevzuata aykırı kararlar iptal edilebilir.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak kat malikinin hakları, kat malikinin borçları ve yasakları (kmk ve kat maliki kiracısını nasıl tahliye ettirir yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.