Ortak Alanda Önemli Onarım ve Yenilik Kararı Nasıl Alınır?

Apartman ve sitelerde zaman zaman büyük harcama gerektiren işler gündeme gelir: asansör yenileme, ısı yalıtımı (mantolama), çatı onarımı, dış cephe düzenlemesi. Bu tür işler için "kaç kişinin onayı gerekir", "istemeyen malik ödemek zorunda mı" gibi sorular sık sık tartışma yaratır. Kat Mülkiyeti Kanunu, onarım ve yeniliklerin niteliğine göre farklı kurallar getirir. Bu yazıda bu kuralları açıklıyoruz.

Onarım ve Yenilik Aynı Şey Değildir

Kanun, ortak alanda yapılan işleri niteliğine göre ayırır. Zorunlu onarımlar (binanın korunması için gerekli işler) ile yenilik ve ilaveler (mevcut duruma değer katan, iyileştiren işler) farklı kurallara tabidir. Ayrıca yenilikler de kendi içinde "faydalı" ve "çok masraflı/lüks" olarak ayrılır. Bu ayrım, hem gereken çoğunluğu hem de gider paylaşımını belirler.

Önemli Onarım ve İşler (KMK m.42)

Binanın korunması ve sağlamlığı için gerekli önemli onarım ve işlerde, kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınır. Örneğin çatının elden geçirilmesi, tesisatın yenilenmesi gibi işler bu kapsamdadır. Bu tür işler binanın varlığı için gerekli olduğundan, karara katılmayan malikler de gider payından sorumlu tutulur.

Faydalı Yenilikler

Mevcut duruma değer katan, yaşam kalitesini artıran ancak zorunlu olmayan yenilikler (örneğin ortak alanların iyileştirilmesi, faydalı bir tesis eklenmesi) için de belirli bir çoğunluk aranır. Bu yenilikler faydalı ve kullanımı kolaylaştıran nitelikteyse, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir ve giderine tüm malikler katılır.

Çok Masraflı ve Lüks Yenilikler (KMK m.43)

Bazı yenilikler ise çok masraflıdır ya da lüks niteliktedir; yani binanın kullanımı için zorunlu olmayıp konfor amaçlıdır. Bu tür işlerde durum farklıdır: Yeniliğe katılmak istemeyen malik, bu işin giderine katılmaya zorlanamaz. Ancak bu durumda, yeniliği isteyen malikler gideri kendi aralarında karşılar ve kural olarak o yenilikten yararlanma da ona göre şekillenir.

• Zorunlu onarım: Çoğunlukla karar, herkes öder.
• Faydalı yenilik: Çoğunlukla karar, herkes öder.
• Lüks/çok masraflı yenilik: İsteyen öder, istemeyen zorlanamaz.

Gider Paylaşımında Adalet

Bu ayrımların amacı adaleti sağlamaktır. Binanın ayakta kalması için gerekli işlerin giderine herkes katılırken, konfor amaçlı lüks bir yeniliğin bedeli, onu istemeyen bir maliğe zorla yüklenemez. Bu nedenle bir harcama gündeme geldiğinde, önce işin niteliği (zorunlu onarım mı, faydalı yenilik mi, lüks yenilik mi) net biçimde belirlenmeli ve karar ona göre alınmalıdır.

Özet: Ortak alandaki işler niteliğine göre farklı kurallara tabidir: Binanın korunması için gerekli önemli onarımlar ve faydalı yenilikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır ve herkes gidere katılır (KMK m.42). Çok masraflı/lüks yeniliklerde ise istemeyen malik gidere zorlanamaz (KMK m.43). Ortak alan ve gider kuralları için blog rehberlerimize göz atabilir, apartman yönetiminizi dijital araçlarımızla düzenli tutabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Mantolama için tüm maliklerin onayı şart mı?
Isı yalıtımı gibi işlerin niteliğine göre değişir. Binanın korunması ve faydası kapsamındaki işler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılabilir ve giderine tüm malikler katılır.

İstemediğim bir yeniliğin masrafını ödemek zorunda mıyım?
İş zorunlu onarım ya da faydalı yenilikse evet. Ancak çok masraflı/lüks bir yenilikse, katılmak istemeyen malik giderine zorlanamaz (KMK m.43).

Önemli onarım kararı kaç oyla alınır?
Binanın korunması için gerekli önemli onarım ve işlerde kural olarak sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir (KMK m.42).

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak kat malikleri kurulu nasıl toplanır, yönetici hangi yetkilere sahiptir ve ortak alan yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.