Ortak Alan Nedir? Hangi Yerler Ortak Sayılır?

Ortak Alan Nedir?

Bir binada iki tür yer vardır: bağımsız bölümler ve ortak yerler. Bağımsız bölüm, tek bir malikin tapulu mülkü olan daire, dükkan veya iş yeridir. Ortak yerler ise binanın tüm maliklerinin ortaklaşa yararlandığı, kimsenin tek başına sahiplenemeyeceği alanlardır. Ortak yerler üzerinde her malikin, arsa payı oranında payı vardır.

Hangi Yerler Ortak Sayılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu bazı yerleri doğrudan ortak yer sayar. Başlıca ortak alanlar şunlardır:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, çatı ve bacalar
• Giriş holü, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar
• Asansör, kalorifer ve su deposu, hidrofor gibi tesisat alanları
• Bahçe, otopark (yönetim planında aksi belirtilmedikçe), sığınak
• Kapıcı dairesi, kömürlük ve genel hizmet için ayrılmış yerler

Bu sayım örnektir; yönetim planı bazı yerleri ayrıca ortak alan olarak tanımlayabilir. Önemli olan, bu yerlerin niteliği gereği herkesin yararına olmasıdır.

Ortak Alanı Bir Malik Tek Başına Kullanabilir mi?

Kural olarak hayır. Hiçbir malik, ortak alanın bir kısmını kendi özel kullanımına ayıramaz. Örneğin merdiven sahanlığına dolap koymak, ortak bahçeye izinsiz yapı yapmak, çatıya kişisel depo kurmak diğer maliklerin haklarını ihlal eder. Bu tür kullanımlar için tüm maliklerin rızası veya yönetim planında açık bir izin gerekir.

Bir malik ortak alanı izinsiz işgal ederse, diğer malikler veya yönetici eski hale getirilmesini isteyebilir; gerekirse mahkemeye başvurulur.

Eklenti Kavramı

Bazı yerler bir bağımsız bölüme "eklenti" olarak bağlanmış olabilir; örneğin belirli bir daireye ait kömürlük veya depo. Eklenti, tapuda o bağımsız bölümle birlikte gösterilir ve sadece o malikin kullanımındadır. Eklenti ile ortak alanı karıştırmamak gerekir: eklenti özeldir, ortak alan herkesindir.

Ortak Alan Giderleri Nasıl Paylaşılır?

Ortak alanların bakım, onarım ve işletme giderlerine bütün malikler katılır. Kanun, aksi kararlaştırılmadıkça bu giderlerin arsa payı oranında paylaşılmasını öngörür; ancak birçok bina pratiklik için eşit pay yöntemini benimser. Hangi yöntemin kullanılacağı yönetim planında veya kurul kararıyla belirlenir. Bir malik "ben bu alanı kullanmıyorum" diyerek ortak gider yükümlülüğünden kurtulamaz.

Sık Yapılan Hatalar

• Ortak alanı sahiplenmek: Sahanlık, bahçe veya çatıyı kişisel kullanıma ayırmak hukuka aykırıdır.
• Eklenti-ortak alan karışıklığı: Tapuya bakılmadan bir yerin "benim" sanılması anlaşmazlık yaratır.
• Gider paylaşımını reddetmek: Kullanmama gerekçesi ortak gider yükümlülüğünü kaldırmaz.

İlgili Konular

Ortak alana izinsiz müdahaleyi izinsiz yapı yazımızda, ortak alan onarım giderlerini ortak alan onarımı yazımızda, ortak alan kullanımının kurallarını ise bahçe ve ortak alan yazımızda ele aldık.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Ortak alan tanımı ve kullanımı yönetim planına ve tapu kayıtlarına göre değişebilir; tereddütte hukuki görüş alın.