Kat Malikleri Kurulu Nasıl Toplanır? Karar Yeter Sayısı Rehberi

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu, bir apartman veya sitedeki bütün bağımsız bölüm maliklerinden oluşan en yetkili karar organıdır. Yönetici atamaktan aidat belirlemeye, ortak alan kullanımından önemli onarım kararlarına kadar her şey bu kurulun yetkisindedir. Yönetici, kurulun aldığı kararları uygulayan kişidir; kurulun yerine geçip tek başına karar veremez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurul yılda en az bir kez olağan olarak toplanır. Toplantı zamanı yönetim planında belirtilir; belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanması beklenir.

Olağan ve Olağanüstü Toplantı Farkı

İki tür toplantı vardır. Olağan toplantı, yılda bir kez yapılan rutin toplantıdır; geçmiş dönemin hesapları görüşülür, yeni dönem bütçesi ve yönetici belirlenir. Olağanüstü toplantı ise acil veya özel bir konu çıktığında yapılır.

Olağanüstü toplantı, kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemiyle veya yöneticinin çağrısıyla toplanabilir. Çağrının, toplantı gününden en az on beş gün önce bütün maliklere yazılı olarak ulaştırılması gerekir. Bu çağrı şartı atlanırsa, toplantıda alınan kararlar şekil yönünden sakatlanabilir.

Karar Yeter Sayıları

En çok karıştırılan konu budur. Kararın türüne göre gereken çoğunluk değişir:

• İlk toplantıda kural olarak kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı (toplantı yeter sayısı) aranır. Kararlar, katılanların salt çoğunluğuyla alınır.
• İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı bir hafta sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir; toplantı yeter sayısı aranmaz.
• Bazı önemli kararlar (örneğin ortak yerlerde inşaat, anagayrimenkulün dış görünüşünü değiştiren işler) için kanun daha ağır çoğunluklar, hatta bazı durumlarda oybirliği arar.

Bu yüzden bir karar almadan önce o kararın hangi yeter sayıya tabi olduğunu kontrol etmek gerekir. Yanlış yeter sayıyla alınan karar, itiraz eden malik tarafından mahkemede iptal ettirilebilir.

Kararların Yazıya Geçirilmesi: Karar Defteri

Alınan her karar, noterce onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. Karar defteri olmadan alınan kararların ispatı zorlaşır ve geçerliliği tartışmalı hale gelir. Dijital bir yönetim sisteminde toplantı tutanakları, oylar ve kararlar düzenli kayıt altına alınarak hem ispat kolaylaşır hem de geçmiş dönem kararlarına anında ulaşılır.

Toplantıya Katılamayan Malik Ne Yapar?

Bir malik toplantıya bizzat katılamıyorsa, yazılı bir vekaletname ile bir başkasını temsilci olarak yetkilendirebilir. Ancak yönetim planında vekaletle ilgili özel bir sınırlama varsa ona uyulur. Toplantıya hiç katılmayan ve vekil de göndermeyen malik, alınan geçerli kararlara uymak zorundadır; sırf katılmadığı için kararın kendisini bağlamadığını ileri süremez.

Sık Yapılan Hatalar

• Çağrı süresine uymamak: On beş günlük yazılı çağrı yapılmadan toplanan kurul kararları sakatlanabilir.
• Yanlış yeter sayı: Oybirliği gereken bir konuyu basit çoğunlukla geçirmek kararı iptale açık hale getirir.
• Karar defterine yazmamak: Sözlü mutabakat hukuken zayıftır; her karar deftere geçmelidir.

İlgili Konular

Alınan kararların yazılı kaydını karar defteri yazımızda, karara itiraz ve iptal davasını karar iptali yazımızda, toplantının pratik düzenlenişini ise apartman toplantısı yazımızda ele aldık.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Binanıza özel hukuki kararlar için yönetim planınızı ve gerekirse bir hukuk danışmanı görüşünü esas alın.