Apartmana Kayyum (Mahkeme Yöneticisi) Atanması: Süreç ve Şartlar

"Apartmanımızda kimse yönetici olmak istemiyor" ya da "Toplandık ama kimse gerekli çoğunluğu sağlayamadı." Bu durumlarda bina yönetimsiz kalır; faturalar ödenmez, bakımlar aksar. Kat Mülkiyeti Kanunu bu yönetim boşluğuna bir çözüm getirir: mahkeme tarafından yönetici atanması. Halk arasında "kayyum" denen bu süreci, yasal dayanağıyla açıklıyoruz.

Kayyum (mahkeme yöneticisi) nedir?

Kat malikleri kendi aralarından veya dışarıdan bir yönetici seçemediğinde, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi bir yönetici atar. Bu mahkeme atamalı yöneticiye halk arasında "kayyum" denir; hukuki olarak ise kanun ve mahkeme denetiminde görev yapan bir yöneticidir.

Önemli bir yanlış anlamayı düzeltelim: Kayyum atanması bir ceza değildir, apartmanın el değiştirmesi anlamına gelmez ve mülkiyet hakkına zarar vermez. Sadece, normal bir yönetici seçilene kadar binanın idari, mali ve hukuki işlerinin tarafsız bir kişi tarafından yürütülmesini sağlayan geçici bir tedbirdir. Yasal dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesidir.

Hangi durumlarda kayyum atanır?

Temel sebep "yönetim boşluğu"dur. Tipik durumlar:

• Genel kurulda kilitlenme: Toplantı yapılır, adaylar çıkar ama hiçbiri sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlayamaz.
• Toplantının hiç yapılamaması: Kat malikleri ilgisizlik veya anlaşmazlık nedeniyle toplanamaz, bina başıboş kalır.
• Yönetimde anlaşmazlık: Kat malikleri yönetim konusunda uzlaşamaz.

Dikkat: Bir sabah uyanıp "yöneticiyi sevmiyorum, kayyum atansın" denemez. Kayyum için yönetimin gerçekten kilitlenmiş olması ve bunun belgelenmesi gerekir.

Kim başvurabilir?

Mahkemeye başvurma hakkı yalnızca kat maliklerine (tapu sahiplerine) aittir. Kiracılar bu başvuruyu yapamaz. Kat maliklerinden yalnızca birinin başvurusu yeterlidir; tüm maliklerin birlikte başvurması gerekmez.

Başvuru süreci adım adım

1. Yönetim boşluğunu belgeleme: Mahkeme, yönetici seçilemediğine dair somut delil ister. Sonuçsuz kalan genel kurul toplantı tutanağı, hazirun cetveli ve karar defteri kayıtları bu boşluğu kanıtlar. Hakim, iyi niyetli bir seçim çabası görmek ister.
2. Dava dilekçesi: Kat maliki, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine dilekçe verir. Dilekçede apartmanın adresi, yönetici seçilemediği, bunun yarattığı aksaklıklar ve KMK 34. madde uyarınca yönetici atanması talebi yer alır.
3. Mahkeme incelemesi: Hakim, dilekçeyi ve delilleri inceler; gerekirse diğer kat maliklerini dinler veya keşif yapar.
4. Atama kararı: Talep haklı bulunursa hakim bir yönetici atar.

Mahkeme kimi yönetici atar?

Hakim, yöneticiyi üç farklı kaynaktan seçebilir: kat malikleri arasından tarafsız bir kişi, dışarıdan üçüncü bir kişi (genellikle avukat veya mali müşavir), veya kurumsal bir yönetim şirketi. Başvuran kat maliki bir aday gösterse bile hakim bununla bağlı değildir; uygun gördüğü kişiyi atayabilir.

Mahkeme atamalı yöneticinin farkı

Mahkemenin atadığı yöneticinin kritik bir farkı vardır: Normalde genel kurul toplanıp yöneticiyi değiştirebilir. Ancak mahkeme atamalı yönetici, atama tarihinden itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilemez (haklı bir sebep çıkmadıkça). Bu süre, atayan mahkeme tarafından haklı sebep halinde kısaltılabilir.

Kayyumun ücretini kim öder?

Mahkeme atamalı yöneticinin ücreti, binanın ortak gideridir. Tüm kat malikleri bu ücreti (hakimin kararına göre arsa payı oranında veya eşit olarak) aidatlarla birlikte öder. Genellikle bu ücret, olağan seçilen yöneticiye verilen huzur hakkından daha yüksektir; bu da kayyum sürecini maliyetli kılar.

Özet

Kat malikleri yönetici seçemediğinde, bir kat malikinin sulh hukuk mahkemesine başvurusuyla mahkeme yönetici (kayyum) atar. Bu bir tedbirdir, ceza değildir. Yalnızca kat malikleri başvurabilir, yönetim boşluğu belgelenmelidir, atanan yönetici 6 ay değiştirilemez ve ücreti ortak giderdir.

Kayyum sürecine düşmemenin en iyi yolu, yönetimi düzenli ve şeffaf tutmaktır. Apt Yönet, toplantı kararlarından aidat takibine kadar tüm yönetim sürecini kayıt altında tutarak yönetim boşluğu ve anlaşmazlık riskini azaltır.

---

Sık Sorulan Sorular

Apartmanda yönetici seçilemezse ne olur?

Kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh hukuk mahkemesi yönetici (kayyum) atar.

Kayyum atanmasını kiracı isteyebilir mi?

Hayır. Başvuru hakkı yalnızca kat maliklerine (tapu sahiplerine) aittir.

Mahkeme atamalı yönetici değiştirilebilir mi?

Atamadan itibaren 6 ay geçmeden, haklı sebep olmadıkça değiştirilemez.

Kayyumun maaşını kim öder?

Tüm kat malikleri ortak gider olarak öder; ücreti hakim belirler.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.