Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı ve Yeter Sayılar

Kat malikleri kurulu, apartman ve sitelerin en yetkili karar organıdır. Ancak "kim kaç oy kullanır", "karar için kaç kişi gerekir", "bir kişi birden fazla dairesi varsa ne olur" gibi sorular sık sık karışıklık yaratır. Kararların geçerli olması için toplantı ve karar yeter sayılarının doğru bilinmesi şarttır. Bu yazıda oy hakkı ve yeter sayıları net biçimde açıklıyoruz.

Her Bağımsız Bölümün Bir Oyu Vardır

KMK'nın 31. maddesine göre, kural olarak her bağımsız bölüm bir oy hakkı sağlar. Yani daire, dükkan ya da depo fark etmeksizin her bağımsız bölüm sahibinin bir oyu vardır. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, sahip olduğu her bölüm için ayrı oy kullanır; ancak bu oyların toplamı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bu sınır, tek bir malikin kurulu tek başına domine etmesini önler.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse (paylı mülkiyet), bu malikler oy haklarını içlerinden birini vekil tayin ederek kullanır.

Vekaletle Oy Kullanma

Bir malik toplantıya katılamıyorsa, oyunu vekil aracılığıyla kullandırabilir. Vekaletname yazılı olmalıdır; noter onayı zorunlu değildir. Ancak bir kişinin temsil edebileceği malik sayısında da sınır vardır: Bu sınır, kurulun büyüklüğüne göre kötüye kullanımı engellemek için öngörülmüştür.

Toplantı Yeter Sayısı

Kurulun geçerli toplanabilmesi için bir yeter sayı gerekir. KMK'nın 30. maddesine göre kat malikleri kurulu, malik sayısının ve arsa paylarının yarıdan fazlasıyla toplanır. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı için belirlenen kurallara göre daha düşük bir katılımla toplanılabilir; bu durumda karar, katılanların oy çokluğuyla alınır.

Karar Yeter Sayıları Konuya Göre Değişir

En sık karıştırılan nokta budur: Her karar aynı çoğunlukla alınmaz. Konunun niteliğine göre farklı yeter sayılar uygulanır:

• Olağan kararlar: Toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu.
• Önemli onarım ve yapısal işler: Sayı ve arsa payı çoğunluğu (KMK m.42).
• Ortak yerde inşaat, tesis, dış cephe değişikliği: Bütün maliklerin 4/5'i (KMK m.19).
• Yönetim planı değişikliği: Apartmanda bütün maliklerin 4/5'i (KMK m.28); sitelerde 2/3 (7579 sayılı Kanun, RG 22.05.2026).
• Belirli ağır kararlar: Kanunun özel olarak öngördüğü hallerde oy birliği.

Oy Hesabında Sık Yapılan Hatalar

En yaygın hata, "toplantıya katılanların çoğunluğu" ile "bütün maliklerin çoğunluğu"nu karıştırmaktır. Örneğin yönetim planı değişikliğinde oran, katılanlar üzerinden değil bütün malikler üzerinden hesaplanır. Yanlış yeter sayıyla alınan kararlar iptal davasına konu olabilir. Bu nedenle her kararda hangi çoğunluğun gerektiği önceden netleştirilmelidir.

Özet: Kat malikleri kurulunda kural olarak her bağımsız bölüm bir oy sağlar (KMK m.31); bir malikin oyları bütün oyların 1/3'ünü aşamaz. Toplantı yeter sayısı sayı ve arsa payının yarıdan fazlasıdır (m.30); karar yeter sayıları ise konuya göre değişir (olağan çoğunluktan 4/5 ve oy birliğine kadar). Kurul süreçleri için blog rehberlerimize göz atabilir, apartman yönetiminizi dijital araçlarımızla düzenli tutabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Üç dairem var, üç oy kullanabilir miyim?
Kural olarak her bağımsız bölüm bir oy sağlar; ancak bir malikin oy toplamı bütün oyların üçte birini aşamaz. Bu sınır dahilinde her daireniz için oy kullanabilirsiniz.

Toplantıya gelemedim, oyum kaybolur mu?
Hayır. Yazılı vekaletname ile bir başkasını vekil tayin edip oyunuzu kullandırabilirsiniz. Noter onayı zorunlu değildir.

Her karar aynı çoğunlukla mı alınır?
Hayır. Olağan kararlar katılanların çoğunluğuyla; ortak yer değişikliği 4/5; yönetim planı değişikliği apartmanda 4/5, sitede 2/3 çoğunlukla alınır.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak komşunun rahatsız edici davranışına karşı yasal, aidat gecikme tazminatı yasal olarak nasıl ve kat malikleri kurulu kararına itiraz yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.