Ortak Gider Alacağı Davası ve Tahsil Yolları Nelerdir?

Apartman ve site yönetiminin en büyük sorunlarından biri, ortak giderlere katılmayan maliklerdir. Bir kişinin aidatını ödememesi, tüm binanın mali dengesini bozar. Neyse ki Kat Mülkiyeti Kanunu, ödemeyen malike karşı yöneticiye ve diğer maliklere güçlü hukuki araçlar tanır. Bu yazıda ortak gider alacağının hangi yollarla tahsil edileceğini açıklıyoruz.

Ortak Giderlere Katılmak Zorunludur

KMK'nın 20. maddesi, her kat malikinin ortak giderlere katılmakla yükümlü olduğunu düzenler. Bu yükümlülük mutlaktır: Bir malik, "ortak yerleri kullanmıyorum" ya da "ihtiyacım yok" diyerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Ödeme yükümlülüğü, dairenin fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsızdır.

Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde 5

Gider ve avans payını zamanında ödemeyen malik, gecikilen günler için ödeme yapmakla kalmaz; ayrıca gecikme tazminatı öder. KMK'ya göre, ödemede geciken kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunla belirlenmiştir ve caydırıcı niteliktedir.

Kim Dava Açabilir, İcra Takibi Yapabilir?

Ortak gider alacağı için hem yönetici hem de diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ve icra takibi başlatabilir. Yani yönetici pasif kalırsa, alacaklı durumdaki bir malik doğrudan harekete geçebilir. Dava, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve Türk Borçlar Kanunu'na dayanılarak açılır.

İcra Takibi Süreci

Uygulamada en yaygın yol icra takibidir. Ödenmeyen aidat için borçlu maliğe karşı icra takibi başlatılır; borçlu itiraz ederse takip durur ve alacaklının itirazın iptali ya da kaldırılması için mahkemeye başvurması gerekebilir. Aidat borcunun varlığı işletme defteri, karar defteri ve tahakkuk cetvelleriyle ispatlanır. Bu nedenle yönetimin gelir-gider kayıtlarını düzenli tutması, tahsil sürecinde belirleyicidir.

Güçlü Güvence: Kanuni İpotek ve Devirde Sorumluluk

Ortak gider alacağı için önemli bir güvence vardır. KMK'nın 22. maddesi uyarınca, aidat alacağı bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tesis edilerek güvence altına alınabilir. Dahası, borçlu malik bağımsız bölümünü satsa bile, yeni malik önceki dönem aidat borcundan müteselsilen sorumlu olur. Bu nedenle daire alırken aidat borcu olup olmadığının araştırılması kritik önem taşır.

Özet: Ortak giderlere katılmak zorunludur (KMK m.20); ödemeyen malik aylık %5 gecikme tazminatı öder. Alacak için yönetici ya da her malik dava açıp icra takibi yapabilir; alacak kanuni ipotekle güvenceye alınabilir ve daireyi devralan yeni malik önceki borçtan sorumlu olur (m.22). Aidat takibi ve tahsilat için blog rehberlerimize göz atabilir, gecikme faizi hesaplama aracımızla alacağınızı kolayca hesaplayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat gecikme tazminatı oranı nedir?
Kanuna göre geciken günler için aylık yüzde beş (%5) hesabıyla gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran kanunla belirlenmiştir.

Yönetici dava açmıyorsa ben açabilir miyim?
Evet. Ortak gider alacağı için diğer kat maliklerinden her biri de dava açabilir ve icra takibi başlatabilir.

Borçlu daireyi satarsa borç ne olur?
KMK m.22 uyarınca yeni malik önceki dönem aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Bu nedenle daire alırken borç araştırması yapılmalıdır.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak kiracının kat mülkiyeti kanunu karşısındaki sorumlulukları, apartmana kayyum (mahkeme yöneticisi) atanması süreç ve yönetici ibrası yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.