Toplu Yapı (Site) Yönetimi Nasıl İşler, Kurulları Nelerdir?

Birden fazla bloktan oluşan siteler, tek bir apartmandan çok daha karmaşık bir yönetim yapısına sahiptir. "Blok yönetimi mi, site yönetimi mi karar verir", "temsilciler kurulu nedir", "site genelini kim yönetir" gibi sorular sıkça gündeme gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin hükümleri bu düzeni belirler. Bu yazıda site yönetiminin nasıl işlediğini açıklıyoruz.

Toplu Yapı Nedir?

Toplu yapı, bir ya da birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılan; altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetlerle bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Kısaca, ortak alan ve tesislerle birbirine bağlı konut sitelerinin hukuki adıdır. KMK'nın toplu yapılara ilişkin bölümü bu yapıların yönetimini düzenler.

Üç Kademeli Yönetim Yapısı

Toplu yapılarda yönetim genellikle kademeli işler:

• Blok kat malikleri kurulu: Her blok, kendi iç işlerini (o bloğun asansörü, temizliği, kendi ortak alanları) blok maliklerinden oluşan kurul aracılığıyla yönetir.
• Ada kat malikleri kurulu: Bir adada birden çok parsel varsa, o adaya ait ortak yerler ada maliklerinden oluşan kurulca yönetilir.
• Toplu yapı kat malikleri kurulu: Tüm siteyi ilgilendiren ortak alan ve hizmetler (güvenlik, havuz, ana altyapı) tüm maliklerden oluşan kurulca yönetilir.

Temsilciler Kurulu Nedir?

Büyük sitelerde tüm maliklerin sürekli bir araya gelmesi zordur. Bu nedenle yönetim, toplu yapı temsilciler kuruluna devredilebilir. Bu kurul, her blok ya da yapının kendi seçtiği temsilcilerden oluşur. Temsilciler, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı oranında oy hakkına sahiptir. Böylece yüzlerce malik yerine, temsilciler eliyle daha pratik bir yönetim sağlanır. Toplu yapının tamamı tek bir yönetim planıyla düzenlenir.

Ortak Giderlerden Kaçınılamaz

Toplu yapılarda önemli bir kural vardır: Kat malikleri, ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiklerini ya da bunlara ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider payını ve avansı ödemekten kaçınamazlar. Yani "havuzu kullanmıyorum" ya da "o sosyal tesise gitmiyorum" gibi gerekçeler ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

2026 Değişikliği: Yönetim Planı Artık 2/3 ile Değişiyor

Sitelerde en çok yaşanan sorunlardan biri, yönetim planının değiştirilememesiydi. Eski düzenlemede 4/5 çoğunluk gerekiyordu ve büyük sitelerde bu oran fiilen imkânsızdı. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanunla, KMK'nın 70. maddesindeki bu oran üçte ikiye (2/3) indirildi. Ayrıca yönetim planlarının bu orana aykırı hükümlerinin artık uygulanmayacağı hükme bağlandı. Bu değişiklik, büyük sitelerde yönetim planı güncellemesini önemli ölçüde kolaylaştırdı.

Özet: Toplu yapılar (siteler), blok, ada ve toplu yapı kurulları ile kademeli olarak yönetilir; büyük sitelerde yönetim temsilciler kuruluna devredilebilir. Malikler ortak giderlerden kaçınamaz. 2026'da 7579 sayılı Kanunla site yönetim planı değişikliği oranı 2/3'e indirildi. Site yönetimi ve aidat yapısı için blog rehberlerimize göz atabilir, blok ve site bazlı takibi dijital araçlarımızla kolaylaştırabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Blok yönetimi mi site yönetimi mi yetkili?
Blok kurulu o bloğun iç işlerini, toplu yapı kurulu ise tüm siteyi ilgilendiren ortak alan ve hizmetleri yönetir. Yetki, konunun blok mu site geneli mi olduğuna göre belirlenir.

Sosyal tesisi kullanmıyorum, site aidatı ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kanuna göre malikler, kullanma hakkından vazgeçtiklerini ileri sürerek toplu yapı ortak gider ve avansını ödemekten kaçınamaz.

Sitemde yönetim planını değiştirmek için kaç oy lazım?
2026 değişikliğiyle sitelerde yönetim planı değişikliği için bütün maliklerin üçte ikisinin (2/3) oyu yeterlidir.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak arsa payı, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki ve kat mülkiyeti yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.