Aidat Ödemeyen Komşuya Karşı Ne Yapılır? İcra Süreci Adım Adım

Ödenmeyen Aidat Sadece Borçluyu Değil, Tüm Binayı Etkiler

Bir apartmanda birkaç dairenin aidat ödememesi, sanıldığından daha büyük bir sorundur. Çünkü kapıcı maaşı, elektrik ve asansör bakımı gibi giderler her ay sabittir; eksik tahsilat doğrudan diğer kat maliklerinin sırtına biner. İyi haber şu ki, Kat Mülkiyeti Kanunu yönetime aidat tahsilatı için güçlü yasal araçlar verir.

Birinci Adım: Yazılı İhtar

Süreç her zaman dostane ve yazılı bir hatırlatma ile başlamalıdır. Borçlu kat malikine, borç tutarını ve işlemiş gecikme tazminatını içeren yazılı bir bildirim yapılır. Bu bildirimin tarihli ve belgeli olması, ileride icra veya dava aşamasında elinizi güçlendirir. Pek çok durumda borçlu, resmi bir ihtar görünce öder; sürecin mahkemeye gitmeden çözülmesi en iyisidir.

İkinci Adım: Noter İhtarnamesi

Yazılı hatırlatma sonuç vermezse, noter aracılığıyla resmi bir ihtarname gönderilir. Bu, hem borçluya sürecin ciddileştiğini gösterir hem de yasal sürecin belgesel temelini oluşturur. Noter ihtarnamesi, sonraki icra takibinin de dayanağıdır.

Üçüncü Adım: İcra Takibi

İhtara rağmen ödeme yapılmazsa, yönetici diğer kat malikleri adına icra takibi başlatabilir. Önemli bir nokta: Yönetici bu yetkiyi kullanmak için ayrı bir genel kurul kararına ihtiyaç duymaz; Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye doğrudan takip yetkisi verir. İcra takibinde yalnızca asıl borç değil, aylık %5 gecikme tazminatı ve avukatlık/takip masrafları da talep edilir.

Borçlu icra takibine itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz işlemlerine geçilebilir. İtiraz ederse, yönetimin "itirazın iptali" davası açması gerekir.

Dördüncü Adım: Dava ve Yasal İpotek

Borçlu itiraz ederse veya ödemede ısrar ederse, sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi önemli bir güvence sağlar: Diğer kat malikleri, alacaklarını teminat altına almak için borçlunun dairesi üzerine yasal ipotek koydurabilir. Bu, daire el değiştirse bile alacağın takip edilebilmesini sağlar.

Bilinmesi Gereken Önemli Noktalar

• Gecikme tazminatı: Ödenmeyen her gün için aylık %5 oranında gecikme tazminatı işler (yönetim planında farklı oran yoksa).
• Zamanaşımı: Aidat alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süreyi aşan borçlar için takip zorlaşır; bu yüzden tahsilatı geciktirmemek önemlidir.
• Su/elektrik kesmek yasaktır: Yönetici, borçlunun elektrik veya suyunu kesemez. Bu eylem hukuka aykırıdır. Yalnızca yasal yollara (icra, dava) başvurulabilir.
• Boş daire de borçludur: Dairenin boş olması aidat yükümlülüğünü kaldırmaz.

En İyi Tahsilat, Geciktirmeden Yapılan Takiptir

Deneyim gösteriyor ki borç biriktikçe tahsilat zorlaşır. Aidatları dijital olarak takip eden, gecikmeleri otomatik tespit eden ve borçluya zamanında hatırlatma yapan bir sistem, çoğu sorunu icra aşamasına gelmeden çözer. Düzenli ve şeffaf takip, hem tahsilatı kolaylaştırır hem de kat malikleri arasında güveni korur.

İlgili Konular

İcra takibinin adımlarını icra takibi yazımızda, dava öncesi arabuluculuğu zorunlu arabuluculuk yazımızda, borçta zamanaşımını ise zamanaşımı yazımızda ele aldık.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Somut icra ve dava süreçleri için bir avukata danışmanız önerilir.