Aidat Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? Güncel Rehber

Aidat Artışını Belirleyen Asıl Şey Enflasyon Değil, Gider Kalemleridir

Her yıl aralık-ocak aylarında apartman ve site yönetimlerinin masasına aynı soru düşer: "Aidatı ne kadar artıralım?" Çoğu yönetici doğrudan açıklanan enflasyon oranını alıp aidata uygular. Oysa bu yöntem çoğu zaman yanlış sonuç verir. Çünkü aidatı belirleyen şey soyut bir enflasyon rakamı değil, binanızın somut gider kalemleridir: kapıcı maaşı, elektrik, su, asansör bakımı, temizlik, sigorta ve onarım fonu.

Doğru yaklaşım şudur: Önce gelecek yılın tahmini giderlerini kalem kalem çıkarın, sonra bu toplamı daire sayısına veya arsa payına bölün. Enflasyon yalnızca bu kalemlerin ne kadar artacağını tahmin etmekte bir yol göstericidir, tek başına aidat oranı değildir.

Adım Adım Aidat Artışı Hesaplama

1. Geçen Yılın Giderlerini Dökün

İşletme defterinizden bir önceki yılın tüm giderlerini kalem kalem listeleyin. En büyük kalem genellikle personel (kapıcı/temizlik) maaşı ve buna bağlı SGK primidir. Asgari ücrete yapılan zam, bu kalemi doğrudan etkiler.

2. Her Kalemin Artışını Ayrı Tahmin Edin

Tek bir oran uygulamak yerine her kalemi ayrı değerlendirin: Personel maaşı asgari ücret zammı kadar artar; elektrik ve su tarifeleri kamu zamlarına bağlıdır; asansör ve bakım sözleşmeleri genelde TÜFE'ye endekslidir. Bu kalem bazlı yaklaşım, tek oran uygulamaktan çok daha gerçekçi bir bütçe verir.

3. Onarım ve Yedek Akçe Payını Ekleyin

İyi yönetilen binalar, beklenmedik onarımlar için bir yedek akçe (rezerv) ayırır. Asansör arızası, su tesisatı patlağı veya çatı onarımı gibi durumlar için aylık aidatın içine küçük bir pay koymak, yıl ortasında "ek aidat" toplamak zorunda kalmaktan iyidir.

4. Toplamı Daire Sayısına veya Arsa Payına Bölün

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, yönetim planında aksi belirtilmedikçe ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Birçok bina ise pratiklik için eşit pay yöntemini benimser. Hangi yöntemi kullandığınız yönetim planınızda yazar.

Örnek Hesap

20 daireli bir apartmanı ele alalım. Geçen yıl aylık toplam gideri 40.000 TL olsun. Personel maaşına gelecek zammı, enerji tarifelerini ve bakım sözleşmelerini kalem kalem değerlendirdiğinizde toplam giderin yaklaşık %45 artacağını öngördünüz. Yeni aylık gider: 40.000 × 1,45 = 58.000 TL. Eşit pay yönteminde daire başına aidat: 58.000 ÷ 20 = 2.900 TL olur.

Görüldüğü gibi bu hesap, "geçen yıl 1.500 TL'ydi, %45 zam yapalım, 2.175 TL olsun" demekten farklıdır ve gerçek gideri karşılar.

Aidat Artışı Kararı Nasıl Alınır?

Aidat miktarı, kat malikleri kurulunda oy çokluğu ile belirlenir. Yönetici tek başına aidatı artıramaz; kararın genel kurulda alınması ve karar defterine işlenmesi gerekir. Toplantıya katılmayan veya karara muhalif kalan kat maliki, kararın iptali için dava açabilir; ancak dava sonuçlanana kadar yeni aidatı ödemekle yükümlüdür.

Sık Yapılan Hatalar

• Tek oran uygulamak: Tüm giderleri aynı oranda artırmak, asgari ücret zammının yüksek olduğu yıllarda bütçeyi açığa düşürür.
• Yedek akçe ayırmamak: Beklenmedik onarımda kat maliklerinden toplu para istemek hem zor hem de huzursuzluk yaratır.
• Karar almadan artırmak: Genel kurul kararı olmadan yapılan artış hukuken geçersizdir ve itiraza açıktır.

İlgili Konular

Artışın yasal sınırını aidat artışı yasal mı yazımızda, enflasyon ve asgari ücret etkisini 2026 aidat zammı yazımızda, bütçenin temeli işletme projesini ise işletme projesi yazımızda ele aldık.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Binanıza özel hukuki ve mali kararlar için yönetim planınızı ve gerekirse bir hukuk/mali danışmanı görüşünü esas alın.