Kiracı mı Ev Sahibi mi Aidat Öder? Sorumluluk Kimde?

Kira ilişkisinde en sık tartışılan konulardan biri aidatın kim tarafından ödeneceğidir. Kiracı "bu ev sahibinin gideri" derken, ev sahibi "kirada oturan öder" diyebilir. Peki gerçekte aidat sorumluluğu kimdedir? Bu rehberde aidatın kiracı ile ev sahibi arasında nasıl paylaşıldığını ve yönetime karşı kimin sorumlu olduğunu açıklıyoruz.

Genel kural: Rutin aidat kiracıya aittir

Kira ilişkisinde aidat, "yan gider" olarak kabul edilir ve kural olarak rutin işletme giderleri kiracı tarafından ödenir. Kiracı, kiralananı fiilen kullandığı için, kullanımla doğan düzenli giderleri (kapıcı, temizlik, ortak elektrik, asansör bakımı gibi) karşılar. Bu, çoğu kira sözleşmesinde de açıkça belirtilir. Yani günlük işletme aidatı, genellikle kiracının sorumluluğundadır.

İstisna: Demirbaş ve yapısal giderler ev sahibine aittir

Ancak tüm giderler kiracıya ait değildir. Binanın değerini artıran veya yapısal nitelikteki büyük giderler demirbaş gideri sayılır ve ev sahibi tarafından karşılanır. Örneğin:

• Asansörün komple yenilenmesi veya motorunun değişimi
• Çatının baştan yapılması gibi büyük onarımlar
• Binanın değerini artıran yapısal iyileştirmeler
• Demirbaş fonu niteliğindeki toplamalar

Buna karşılık asansörün rutin bakımı ve işletme gideri kiracıya aittir. Yani ayrım, giderin "kullanım" mı yoksa "yatırım/yapısal" mı olduğuna göre yapılır.

Yönetime karşı asıl sorumlu kimdir?

Burada kritik bir nokta var. Kira sözleşmesi kiracı ile ev sahibi arasındadır; ancak apartman yönetimi bu sözleşmenin tarafı değildir. Bu nedenle yönetime karşı asıl sorumlu, kat malikidir (ev sahibi). Kanuna göre kiracı da ödemekle yükümlü olduğu aidattan, malikle birlikte kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur (KMK m.22). Yani yönetim, ödenmeyen aidat için hem kiracıya hem malike başvurabilir.

Kiracı ödemezse ne olur?

Kiracı aidatı ödemediğinde, yönetim malike (ev sahibine) başvurabilir; çünkü asıl sorumlu odur. Ev sahibi, yönetime ödeme yapıp sonra bu tutarı kiracıdan tahsil edebilir. Kiracı sürekli ödemiyorsa, ev sahibi TBK m.315 uyarınca tahliye sürecini de başlatabilir. Yani aidat borcu, hem tahsilat hem de kira ilişkisi açısından ev sahibini doğrudan ilgilendirir.

Sözleşmeye açık hüküm koymak

Anlaşmazlıkları önlemenin en iyi yolu, kira sözleşmesine aidatla ilgili açık hüküm koymaktır. Sözleşmede "aidatın kiracı tarafından ödeneceği", ancak "demirbaş ve yapısal giderlerin ev sahibine ait olduğu" net belirtilirse, ileride tartışma yaşanmaz. Ayrıca aidatın hangi kalemleri kapsadığının bilinmesi, hem kiracının hem malikin haklarını korur.

Özet

Kira ilişkisinde rutin işletme aidatı genellikle kiracıya, demirbaş ve yapısal büyük giderler ise ev sahibine aittir. Yönetime karşı asıl sorumlu ev sahibidir; kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur (KMK m.22). Kiracı ödemezse yönetim malike başvurur, malik kiracıdan tahsil eder. Sözleşmeye açık hüküm koymak anlaşmazlığı önler.

Kiracı ve malik bazında aidat sorumluluğunu ayrı takip etmek zordur. Apt Yönet, her bağımsız bölümde kiracı ve malik bilgisini ayrı tutarak yönetime kime başvuracağı konusunda net bir görünürlük sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder?

Rutin işletme aidatı genellikle kiracıya, demirbaş/yapısal büyük giderler ise ev sahibine aittir.

Yönetime karşı kim sorumlu?

Asıl sorumlu kat malikidir (ev sahibi). Kiracı da kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur (KMK m.22).

Asansör yenilemesini kim öder?

Asansörün komple yenilenmesi/motoru demirbaş sayılır ve ev sahibine aittir; rutin bakım kiracıya aittir.

Kiracı ödemezse yönetim ne yapar?

Yönetim malike başvurabilir; malik ödeyip kiracıdan tahsil eder, gerekirse tahliye sürecini başlatabilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.