Aidat Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kirada oturan bir kişinin aidatı ödememesi, hem ev sahibi hem de apartman yönetimi için sorun yaratır. "Kiracı aidatı ödemiyor, tahliye edebilir miyim?" sorusu bu noktada gündeme gelir. Bu rehberde aidat ödemeyen kiracının durumunu, ev sahibinin haklarını ve tahliye sürecini Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315 temelinde açıklıyoruz.

Aidat kiracının sorumluluğunda mıdır?

Kira ilişkisinde aidat, genellikle "yan gider" olarak kabul edilir ve kira sözleşmesine göre çoğunlukla kiracı tarafından ödenir. Kiracı, kiralananı kullanırken doğan bu düzenli gideri karşılamakla yükümlüdür. Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Rutin işletme giderleri (aidat) kiracıya, demirbaş niteliğindeki büyük/yapısal giderler ise ev sahibine aittir.

Aidat ödenmemesi tahliye sebebi mi?

Evet. Aidat, TBK m.315 anlamında "yan gider" sayıldığından, ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Kanuna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren belirli bir süreç işleterek sözleşmeyi feshedebilir. Hatta Yargıtay'ın güncel yaklaşımına göre, asıl kira borcu ödense dahi yalnızca kesinleşen aidat borcunun ödenmemesi tahliye için yeterli olabilir.

Süreç: En az 30 günlük ihtar

Aidat ödemeyen kiracının tahliyesi kademeli bir süreçtir. Kanun, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre vermesini ve bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmesini öngörür (TBK m.315, konut ve çatılı işyeri kiralarında). Yani ev sahibi, kiracıya usulüne uygun bir ihtarname göndererek borcu ödemesi için en az 30 günlük süre tanımalıdır. Bu süre içinde borç tam olarak ödenmezse, tahliye yolu açılır.

Kısmi ödeme temerrüdü kaldırır mı?

Hayır. Kiracının borcun bir kısmını ödemesi, temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kanun, sürenin sonunda borcun tam ve eksiksiz ödenmesini arar. Kısmi ödeme yapılıp kalan bırakılırsa, temerrüt devam eder ve tahliye süreci işleyebilir. Bu konuda hâkimin takdir yetkisi de yoktur; kural nettir.

İki haklı ihtar bu konuda geçerli mi?

Sık karıştırılan bir konudur. "İki haklı ihtar" ile tahliye (TBK m.352/2), yalnızca kira bedelinin ödenmemesine özgü bir yoldur; kanun metninde "yan gider" ifadesi bu maddede yer almaz. Dolayısıyla sadece aidat borcu için çekilen ihtarlar, iki haklı ihtar prosedürüne dayalı tahliye davasında kullanılamaz. Aidat borcunda doğru yol, TBK m.315'teki temerrüt hükümleridir.

Ev sahibi ödemek zorunda kalır mı?

Önemli bir gerçek: Kiracı aidatı ödemese bile, apartman yönetimine karşı asıl sorumlu kişi kat malikidir (ev sahibi). Yönetim, ödenmeyen aidat için hem kiracıya hem malike başvurabilir (KMK m.22, kira bedeliyle sınırlı olarak kiracı da sorumludur). Bu nedenle ev sahibi, kiracı ödemediğinde önce yönetime ödeyip sonra kiracıdan tahsil ve gerekirse tahliye yoluna gitmek durumunda kalabilir.

Özet

Aidat, kira ilişkisinde yan gider sayılır ve genellikle kiracı öder. Ödenmemesi, TBK m.315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir. Süreç, en az 30 günlük yazılı ihtarla işler; kısmi ödeme temerrüdü kaldırmaz. İki haklı ihtar yolu aidata uygulanmaz. Yönetime karşı asıl sorumlu ev sahibidir; kiracı ödemezse malik ödeyip kiracıya rücu edebilir.

Kiracı ve malik bazında aidat borcunu ayrı takip etmek karmaşıktır. Apt Yönet, her bağımsız bölümün kiracı/malik borç durumunu ayrı izleyerek yönetime net ve belgeli bir tahsilat kontrolü sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. Aidat yan gider sayıldığından, ödenmemesi TBK m.315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye sebebidir.

Kiracıya ne kadar süre verilmeli?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 gün süre verilmelidir (TBK m.315).

Kiracı borcun bir kısmını öderse tahliye durur mu?

Hayır. Kısmi ödeme temerrüdü kaldırmaz; sürenin sonunda borcun tam ve eksiksiz ödenmesi gerekir.

Kiracı ödemezse ev sahibi sorumlu mu?

Yönetime karşı asıl sorumlu ev sahibidir. Malik ödeyip kiracıdan tahsil ve gerekirse tahliye yoluna gidebilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.