Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Bir taşınmaza birden fazla kişi ortak sahip olduğunda, zamanla anlaşmazlıklar çıkabilir. Taraflardan biri satmak isterken diğeri istemeyebilir, kullanım konusunda uyuşmazlık yaşanabilir. Bu gibi durumlarda devreye "izale-i şuyu" yani ortaklığın giderilmesi davası girer. Bu rehberde ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğunu, nasıl işlediğini ve kat mülkiyeti ile ilişkisini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde açıklıyoruz.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) nedir?

Ortaklığın giderilmesi, bir taşınmaza ortak (paylı veya elbirliği) mülkiyetle sahip olan kişiler arasındaki ortaklığa son verilmesidir. Ortaklardan her biri, kural olarak paylaşmayı isteyebilir. Taraflar kendi aralarında anlaşamazsa, mahkemeden ortaklığın giderilmesi istenir. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Ortaklık nasıl giderilir?

Mahkeme iki temel yoldan biriyle ortaklığı giderebilir:

• Aynen taksim (paylaşma): Taşınmaz fiilen bölünebiliyorsa, paylar ortaklara ayrı ayrı verilir.
• Satış yoluyla paylaşma: Taşınmaz aynen bölünemiyorsa, açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında ortaklara dağıtılır.

Uygulamada birçok taşınmaz fiilen bölünemediğinden, satış yoluyla paylaşma sık görülür.

Kat mülkiyetli taşınmazda izale-i şuyu olur mu?

Bu çok önemli bir ayrımdır. Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez (KMK m.7). Yani kat mülkiyeti kurulmuş bir apartmanın bütünü için izale-i şuyu davası açılamaz. Çünkü her bağımsız bölüm zaten ayrı mülkiyete konudur.

Ancak bir istisna vardır: Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir; yani tek bir bağımsız bölümün paydaşları arasında (örneğin bir daireye ortak miras yoluyla sahip olanlar) ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi

İlginç bir yol daha vardır. Kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklardan biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isteyebilir. Bu şartlar sağlanıyorsa hakim, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı verilmesine karar verebilir. Yani ortaklık, satış yerine kat mülkiyetiyle çözülebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?

Taşınmaza ortak olan paydaşlardan (veya elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan) her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu, mülkiyet hakkının doğal bir sonucudur. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır ve tüm paydaşların davaya dahil edilmesi gerekir.

Özet

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), ortak mülkiyetteki bir taşınmazda ortaklığa son verme davasıdır; aynen taksim veya satış yoluyla çözülür. Kat mülkiyetli bir apartmanın bütünü için bu dava açılamaz; ancak tek bir bağımsız bölümün paydaşları arasında açılabilir. Elverişli taşınmazlarda ortaklık, kat mülkiyeti kurularak da giderilebilir.

Mülkiyet ve paylaşım süreçleri karmaşık olabilir; taşınmazın günlük yönetimi ise düzen ister. Apt Yönet, aidat ve gider takibinden raporlamaya kadar yönetim süreçlerini tek panelde toplar.

---

Sık Sorulan Sorular

İzale-i şuyu ne demek?

Ortak (paylı/elbirliği) mülkiyetteki bir taşınmazda ortaklığa son verilmesi, yani ortaklığın giderilmesi demektir.

Apartmanın tamamı için izale-i şuyu açılır mı?

Hayır. Kat mülkiyetli taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez; her bağımsız bölüm zaten ayrı mülkiyettedir (KMK m.7).

Bir daireye ortak mirasçılar dava açabilir mi?

Evet. Tek bir bağımsız bölümün paydaşları arasında ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Ortaklık satış olmadan giderilebilir mi?

Evet. Taşınmaz elverişliyse, kat mülkiyeti kurularak ve bağımsız bölümler tahsis edilerek ortaklık giderilebilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.