Kat Mülkiyeti Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Apartman ve sitelerde yaşanan uyuşmazlıklar bazen mahkemeye taşınmak zorunda kalır. Ancak "hangi mahkemeye başvuracağım", "önce arabulucuya gitmem gerekir mi", "hangi davaları açabilirim" gibi sorular çoğu kişiyi tereddüde düşürür. Yanlış mahkemeye başvurmak zaman ve hak kaybına yol açabilir. Bu yazıda kat mülkiyeti davalarında görevli mahkemeyi ve dava türlerini açıklıyoruz.

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. KMK, bu kanunun uygulanmasından doğan davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceğini düzenler. Aidat alacağı, ortak alan uyuşmazlığı, yönetici kararlarına itiraz, rahatsızlığın giderilmesi gibi pek çok dava bu mahkemede açılır. Yetkili mahkeme ise, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kat Mülkiyetinde Sık Açılan Dava Türleri

• Ortak gider (aidat) alacağı davası: Ödenmeyen aidatların tahsili için.
• Müdahalenin men'i (el atmanın önlenmesi): Ortak alan işgali ya da haksız kullanımda.
• Eski hale iade davası: İzinsiz yapılan cephe/ortak alan değişikliklerinde.
• Hâkimin müdahalesi: Yönetimin işlemez hale geldiği durumlarda (KMK m.33).
• Yönetici kararının/kurul kararının iptali: Hukuka aykırı kararlara karşı.
• Rahatsızlığın giderilmesi: Gürültü, koku gibi komşuluk sorunlarında.

Dava Öncesi Arabuluculuk Şartı

Önemli bir usul kuralı: Kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda, özellikle parasal alacak ve tazminat içeren davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı arabuluculuk). Arabuluculuk aşaması tüketilmeden açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilebilir. Bu nedenle mahkemeye gitmeden önce uyuşmazlığın arabuluculuğa tabi olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Dava Açmadan Önce Yönetim Süreci

Çoğu uyuşmazlık, mahkemeye gitmeden önce yönetim aşamasında çözülebilir. Yöneticiye yazılı başvuru, kat malikleri kurulunda konunun görüşülmesi ve yazılı ihtar, hem sorunu çözebilir hem de dava açılması halinde delil oluşturur. Mahkeme genellikle son çaredir; öncesinde diyalog, yönetim başvurusu ve (zorunluysa) arabuluculuk aşamaları izlenir.

Süreçte Dikkat Edilecekler

Doğru mahkemeye, doğru dava türüyle ve süresinde başvurmak kritik önem taşır. Bazı davalarda hak düşürücü ya da zamanaşımı süreleri bulunur. Delillerin (yönetim kararları, ihtarlar, ödeme belgeleri, bilirkişi raporları) düzenli toplanması, davanın sonucunu belirler. Bu nedenle karmaşık uyuşmazlıklarda uzman desteği almak yerinde olur.

Özet: Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında kural olarak görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Aidat alacağı, müdahalenin men'i, eski hale iade, karar iptali gibi davalar açılabilir. Parasal davalarda dava öncesi arabuluculuk çoğu zaman zorunludur. Uyuşmazlık çözüm yolları için blog rehberlerimize göz atabilir, apartman yönetiminizi dijital araçlarımızla düzenli tutabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman davası hangi mahkemede açılır?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunda mıyım?
Parasal alacak ve tazminat içeren pek çok uyuşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Bu aşama tüketilmeden açılan dava reddedilebilir.

Yöneticinin kararına nasıl itiraz ederim?
Hukuka aykırı yönetici ya da kurul kararlarına karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde kararın iptali davası açılabilir.

İlgili İçerikler

Bu konuyla bağlantılı olarak yöneticisinin hukuki sorumluluğu, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ve ortak alanda önemli onarım ve yenilik yazılarımızda daha ayrıntılı ele aldık.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata başvurmanız önerilir.