İcra Takibi — Dosya Açma, Aşama Takibi ve Tahsilat

İcra Takibi modülü, aidatını sürekli ödemeyen sakinlere karşı başlatılan yasal süreci dijital olarak yönetir. Dosya açma, avukat atama, sürecin hangi aşamada olduğu, hangi masrafların yapıldığı, gelen tahsilatlar — hepsi tek bir kayıtta toplanır. Yıllık genel kurulda "Hangi sakine icra var, ne kadar tahsil ettik?" sorusuna anında cevap verirsiniz.

Nereden açılır?

Sol menüden Yönetim → İcra Takibi. Sayfanın üstünde:

• KPI bandı (4 kart) — Açık Dosya (sarı) / Toplam Alacak / Tahsil Edilen (yeşil) / Kapalı + İptal (gri).
• Üst sağda 3 buton: Rapor (icra istatistikleri) / Avukatlar (avukat CRUD) / Yeni Dosya (mor — yeni icra başlat).
• Altta filtre çubuğu: arama + durum + aşama + avukat dropdownları.

1. Yeni icra dosyası aç

Üst sağdaki Yeni Dosya butonuna basın. Yeni Dosya formu açılır:

Borçlu seçimi

• Borçlu (Sakin) — yazarak ara, sistemden seç. Sakin uzun süredir ödemiyorsa burada görünür.
• Sistem otomatik o sakinin açık borç listesini getirir. İcraya hangi borçların gireceğini onay kutucuklarıyla seçersiniz.

Dosya bilgileri

• Dosya Başlığı — sizin tanıyacağınız iç ad (örn. "Ahmet Yılmaz — 2027 Aidat Borcu").
• Dosya No / Esas No — opsiyonel; avukat ile çalışırken esas numarasını buraya yazın.
• Mahkeme — İcra Müdürlüğü veya mahkeme adı (örn. "İstanbul 7. İcra Müdürlüğü").

Avukat ataması

• Avukat dropdown — Avukatlar listesinden seçin. Eğer avukat sistemde yoksa önce Avukatlar sayfasından ekleyin (üst sağdaki Avukatlar butonu).
• Varsayılan Vekalet Oranı — avukatın talep edeceği yüzde (gerekiyorsa avukat kayıt formunda tanımlanır, otomatik gelir).

Başlangıç aşaması

Dosya hangi aşamada başlasın seçersiniz (6 ana grup):

• Hazırlık (gri) — karar verildi, avukat atanmadı.
• Avukatta (mavi) — vekaletname düzenleniyor.
• İcrada (sarı) — dosya icra müdürlüğüne açıldı.
• Mahkemede (lacivert) — borçlu itiraz etti, dava süreci.

Onayla — dosya oluşturulur ve detay sayfasına yönlendirilirsiniz.

2. Dosya detayı — aşama yönetimi

Detay sayfasında üst kısımda:

• Dosya başlığı + dosya no.
• Borçlu sakin (ad + daire).
• Avukat (varsa — telefon, e-posta, baro bilgisi).
• Aşama badge — şu anki aşama renkli görünür.
• Aşama değiştir butonu — yeni aşamaya geç (state machine kontrolü vardır — geriye gidemezsiniz).

13 detay aşama (sistem state machine)

6 ana grup arkada 13 detay aşama olarak saklanır:

• Hazırlık grubu → Hazırlık aşaması.
• Avukatta grubu → Avukatta aşaması.
• İcrada grubu → Dosya Açıldı / Ödeme Emri / Tebligat / Kesinleşti / Haciz / Satış aşamaları.
• Mahkemede grubu → Mahkeme aşaması.
• Tahsil Edildi grubu → Tahsilat / Kapandı aşamaları.
• İptal grubu → İdari iptal.

Detay aşamalar avukat ile teknik konuşmada işe yarar; günlük yönetim için 6 grup yeterlidir.

3. Borçlar paneli (sol)

İcra dosyasına dahil edilen aidat/gecikme borçları listelenir:

• Her borç: vade tarihi + açıklama + ana borç + gecikme + ödenen + kalan.
• Borç sistemde icraya alındı işareti (icra_id) ile kilitlenir — silinemez, normal tahsilatla kapatılamaz.
• Yeni borçları icraya dahil etmek için "+Borç Ekle" butonu.

4. Masraf kaydı

İcra sürecinde çıkan masrafları kayıt altına alın:

• Masraf Tipi dropdown: Harç / Tebligat Ücreti / Vekaletname / Yol Gideri / Diğer.
• Tutar — masrafın TL karşılığı.
• Tarih.
• Açıklama — opsiyonel detay (örn. "Tebligat ücreti — PTT").

Masraflar dosyanın toplam alacak tutarına eklenir — borçludan tahsil edilmesi gereken kalemler arasındadır.

5. Tahsilat alma

İcra dosyası üzerinden gelen tahsilatları sisteme girin:

1. Detay sayfasında Tahsilat Al butonuna basın.
2. Tutar ve Kasa (hangi kasaya yatırıldı) seçin. Sistem son kullanılan kasanızı otomatik önerir.
3. Açıklama ve tarih girin.
4. Onaylayın — tahsilat kasaya yansır, icra dosyasının "Tahsil Edilen" sayacı artar.

6. Aşama geçmişi (timeline)

Detay sayfasında aşama geçmişi kronolojik sıralı görünür: hangi tarihte hangi aşamadan hangi aşamaya geçildi, kim değiştirdi, açıklama varsa nedir. KMK denetim ve avukat ile koordinasyonda referans olur.

7. Kanuni İpotek (KMK m.22)

Apartman yönetiminin önemli yasal hakkı: Kat Mülkiyeti Kanunu madde 22'ye göre aidat alacağı için kanuni ipotek tesis edilebilir. Borçlu dairenin tapusuna ipotek konulur, ödenmedikçe sakin daireyi satamaz.

Dosya detayında Kanuni İpotek Aktif anahtarı varsa, listede sarı "İpotek" badge'i görünür ve aşağıdaki bilgiler eklenir:

• İpotek tarihi.
• Tapu Sicil Müdürlüğü dosya numarası.
• Sıra (kaçıncı sırada ipotek alındı).

8. Dosya kapama

İki kapanma şekli vardır:

• Tahsil Edildi aşaması — borçlu ödedi, dosya başarıyla kapandı.
• İptal aşaması — borçlu vefat etti, mahkeme reddetti, başka bir nedenle iptal.

Kapalı dosya KPI'da "Kapalı / İptal" sayacında görünür. Geçmiş bilgisi korunur, gerekirse yeniden açılabilir.

9. Yeniden açma

Kapanmış (Tahsil Edildi veya İptal) bir dosyada yeni borç çıkarsa veya yanlış kapatıldıysa Yeniden Aç butonu ile geri açabilirsiniz. Aşama "Hazırlık"a döner, ek aşama notu eklenir.

10. Avukat yönetimi

Üst sağdaki Avukatlar butonu — avukat CRUD sayfasına gider. Burada:

• Yeni avukat ekleyin: ad-soyad, baro no, telefon, e-posta, varsayılan vekalet oranı.
• Her avukatın açık dosya sayısı yan tarafta görünür.
• Avukatlar kullanıcı/şirket bazlı havuzdadır — bir avukatı sistemde bir kez ekler, tüm sitelerde kullanırsınız.

11. İcra raporu

Üst sağdaki Rapor butonu — icra istatistikleri sayfası: hangi sakinin ne kadar borcu var, kaç dosya açık, ortalama tahsilat süresi gibi raporlar. Yıllık genel kurul hazırlığında kullanışlıdır.

Pratik öneriler

• İcra son çare — önce SMS hatırlatma, e-posta tebligat, telefon görüşmesi deneyin. İcra hem sakin için travmatik hem yönetim için maliyetli.
• Belirli bir borç eşiği belirleyin — örn. "6 ay üst üste ödenmedi + 3.000 TL üstü" → icra. Bunun altında yumuşak takip yeterli.
• Avukatla baştan masraf konuşun — vekalet oranı + dava harçları + tebligat ücretleri toplam ne kadar olacak, açık olsun.
• Kanuni ipotek kullanın (KMK m.22) — özellikle daireye 50.000+ TL borç birikmiş ise tapuya ipotek koymak güçlü bir baskıdır; satışta öncelikli alacaklı olursunuz.
• Aşama geçmişini düzgün tutun — sonradan "ne zaman ne oldu?" sorusuna anında cevap verirsiniz.

Sonraki adım

Yüzlerce sakine aynı anda toplu işlem (silme, faiz iptali, gecikme dondurma) yapmak için Toplu İşlemler modülü bir sonraki makalede.