Çatı Onarımı: Acil Karar ve Gider Talep Dilekçesi Örneği

Çatı Kimin Sorumluluğunda?

Çatı, kanun gereği ortak yerlerdendir. Bakım ve onarım gideri, yönetim planında aksi öngörülmedikçe kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaşılır.

"Üst kat oturuyor, çatıyı o yaptırsın" yaklaşımı hukuken doğru değildir. Zemin katta oturan kat maliki de çatı onarım giderine katılmakla yükümlüdür.

Zorunlu Onarımda Rıza Aranmaz

Kural olarak ortak yerlerde onarım ve tesis yapılması için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu m.19'da önemli bir istisna vardır:

Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarımın yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Bu, çoğunluğun oyalanması nedeniyle binanın zarar görmesini önleyen bir güvencedir. Uygulamada önce kurul kararı denenir; sonuç alınamazsa mahkeme yoluna gidilir.

İzlenecek Adımlar

• Zararı tarihli fotoğraflarla belgeleyin
• Yönetime yazılı talep verin ve imza karşılığı teslim edin
• Yetkili firmadan keşif ve maliyet raporu alın
• Konuyu kat malikleri kurulu gündemine taşıyın
• Karar çıkmazsa Sulh Hukuk Mahkemesine başvurun

Kopyalanabilir Çatı Onarımı Talep Dilekçesi (Tam Metin)

……………………… APARTMANI / SİTESİ

YÖNETİCİLİĞİNE / KAT MALİKLERİ KURULU BAŞKANLIĞINA

Konu: Çatıda meydana gelen akıntının acilen onarılması talebi hakkında.

……………………… Apartmanı/Sitesi …… numaralı bağımsız bölümün malikiyim.

…/…/20… tarihinden bu yana çatıdan kaynaklanan su akıntısı nedeniyle dairemde ve ortak alanlarda aşağıdaki zararlar oluşmuştur:

– ……………………… (tavanda ıslaklık ve boya dökülmesi)
– ……………………… (duvarda küf ve rutubet)
– ……………………… (merdiven boşluğunda sıva dökülmesi)

Durum …/…/20… tarihinde sözlü olarak yönetime bildirilmiş, ancak onarım yapılmamıştır. Akıntı her yağışta artmakta ve ana yapıya zarar vermektedir.

Çatı, ortak yerlerden olup bakım ve onarımı tüm kat maliklerinin sorumluluğundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 uyarınca ana yapıya zarar veren ve acilen giderilmesi gereken bozukluklarda onarımın gecikmesi kabul edilemez.

Bu doğrultuda;

1. Yetkili bir firmadan keşif ve maliyet raporu alınmasını,

2. Konunun ilk kat malikleri kurulu toplantısı gündemine alınarak onarım kararı verilmesini, gerekirse olağanüstü toplantı çağrısı yapılmasını,

3. Onarım giderinin arsa payı oranında paylaştırılmasını talep ediyorum.

Aksi halde, oluşan ve oluşacak zararlar için yasal yollara başvurma hakkımı saklı tutarım.

Gereğini bilgilerinize arz ederim. …/…/20…

Ad Soyad: ………………………    Daire No: ……    İmza: ………

EKLER: 1) Tarihli fotoğraflar 2) Varsa keşif raporu

Kopyalanabilir Kurul Kararı Örneği

……………………… APARTMANI / SİTESİ

KAT MALİKLERİ KURULU KARARI

Karar No: ……    Tarih: …/…/20…

Gündem Maddesi: Çatı onarımının yaptırılması ve giderin paylaştırılması.

KARAR: Binamız çatısında tespit edilen ……………………… (su yalıtımı bozukluğu / kiremit kırıkları / dere ve olukların tıkanması) nedeniyle ana yapıya zarar verdiği anlaşıldığından, çatının ……………………… firmasına ………… TL bedelle onarılmasına karar verilmiştir.

Onarım bedeli, yönetim planının …… maddesi uyarınca kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılacaktır. Payına düşen tutarı ödemeyen kat maliki hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca gecikme tazminatı işletilecek ve yasal yollara başvurulacaktır.

Onarımın …/…/20… tarihine kadar tamamlanması, iş bitiminde firmadan garanti belgesi alınması ve tüm belgelerin yönetim dosyasında saklanması kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin imzalanması ve ödemelerin yapılması için yöneticiye yetki verilmiştir.

Karar, katılanların ……… kabul, ……… ret oyu ile alınmıştır.

Divan Başkanı ……………… İmza    Kâtip ……………… İmza

Doldurma Kılavuzu

Zararın ana yapıya verdiği etkiyi açıkça yazın. "Rahatsız oluyorum" değil, "sıva dökülüyor, demir donatı açığa çıkıyor" gibi ifadeler zorunlu onarım iddiasını güçlendirir.

Keşif raporunu talep dilekçesine ekleyin. Maliyeti belli olan bir talep, kurulda çok daha hızlı karara bağlanır.

Yasal yollara başvurma hakkını saklı tuttuğunuzu belirtin; bu ifade yönetimin harekete geçmesini hızlandırır.

Karar Çıkmazsa

Kurul karar almaz veya yönetici uygulamazsa, kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak onarımın yapılmasına karar verilmesini isteyebilir. Zorunlu onarım niteliği mahkemece tespit edilirse diğer maliklerin rızası aranmaz.

Gecikme nedeniyle büyüyen zarardan, karara engel olan veya görevini yapmayan taraflar sorumlu tutulabilir. Bu nedenle tüm yazışmaların ve tarihlerin saklanması önemlidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Üst kata yükleme: Çatı ortak yerdir; gider tüm maliklerce paylaşılır.
• Sözlü bildirimle yetinmek: Tarih ispat edilemezse gecikme sorumluluğu tespit edilemez.
• Keşif almadan talep: Maliyeti belirsiz talep kurulda sürüncemede kalır.
• Geçici çözümle idare etmek: Yalıtım sorunu büyür, maliyet katlanır.
• Garanti belgesi almamak: Tekrarlayan akıntıda firmaya başvurulamaz.

Bu içerik ve şablonlar bilgilendirme amaçlıdır, örnek niteliğindedir. Somut durumunuza uyarlayın.