Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? Arsa Payı mı, Eşit mi?

"Aidatımız çok yüksek, nasıl hesaplanıyor?" veya "Neden alt kat ile üst kat aynı aidatı ödüyor?" Bu sorular her apartmanda gündeme gelir. Aidatın nasıl belirleneceği keyfi değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu net esaslar koyar. Bu yazıda aidatın yasal olarak nasıl belirlendiğini açıklıyoruz.

Aidat neye göre belirlenir?

Aidatın temeli, binanın yıllık tahmini giderleridir. Yönetici, binanın bir yıllık gider ve gelir tahminini içeren bir işletme projesi hazırlar; bu projeye göre toplam gider hesaplanır ve daire başına düşen aidat belirlenir. Yani aidat, "tahmini yıllık gider ÷ paylaşım esası" ile bulunur.

Hangi gider eşit, hangisi arsa payına göre?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, giderlerin türüne göre iki farklı paylaşım esası getirir:

Eşit paylaşılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır. Yani bu giderlerde her daire, büyüklüğüne bakılmaksızın aynı payı öder.

Arsa payına göre paylaşılan giderler: Anagayrimenkulün sigortası, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere kat malikleri arsa payları oranında katılır. Burada büyük arsa paylı daire daha fazla öder.

Bu ayrım, "neden tüm daireler aynı kapıcı parasını ama farklı bakım parası ödüyor" sorusunun cevabıdır.

Yönetim planı farklı düzenleyebilir mi?

Evet. Kanun temel esasları koyar, ancak yönetim planında farklı bir paylaşım düzenlenmişse o uygulanır. Örneğin yönetim planı "tüm giderler eşit paylaşılır" veya "tüm giderler arsa payına göre paylaşılır" diyebilir. Bu nedenle bir binada aidat tartışması olduğunda, kanunun yanı sıra yönetim planına da bakmak gerekir.

Önemli ilke: Kullanmamak ödememe gerekçesi değil

Sık karşılaşılan bir yanlış: "Ben asansör kullanmıyorum / dairede oturmuyorum, o gideri ödemem." Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir kat maliki, ortak yerlerden veya tesislerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını öne sürerek ortak gidere katılmaktan kaçınamaz. Boş daire bile payına düşeni öder.

Avans ve işletme projesi

Yönetici, tahmini giderleri ve beklenmedik harcamaları karşılamak için kat maliklerinden avans toplar. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir; kesinleştiğinde aidat alacağı için yasal dayanak oluşturur. Aidat tutarına itiraz eden malik, işletme projesine yasal süre içinde itiraz edebilir.

Özet

Aidat, yıllık tahmini giderlerin paylaştırılmasıyla belirlenir. KMK m.20'ye göre kapıcı/bahçıvan/bekçi/kaloriferci giderleri eşit, sigorta/bakım/onarım/yönetici aylığı arsa payına göre paylaşılır. Yönetim planı farklı düzenleyebilir. Kullanmamak ödememe gerekçesi değildir.

Aidatı doğru hesaplamak, her dairenin payını eşit/arsa payı esasına göre ayrı ayrı çıkarmayı gerektirir. Apt Yönet, gider türüne göre otomatik paylaşım yaparak her dairenin aidatını doğru ve şeffaf biçimde hesaplar; aidat çizelgesini tek tıkla oluşturur.

---

Sık Sorulan Sorular

Apartman aidatı neye göre hesaplanır?

Yıllık tahmini giderlere göre. Kapıcı/bahçıvan gibi giderler eşit, bakım/sigorta gibi giderler arsa payına göre paylaşılır.

Alt kat ile üst kat aynı aidatı mı öder?

Eşit paylaşılan giderlerde (kapıcı vb.) evet; arsa payına göre paylaşılan giderlerde arsa payı farkına göre değişir.

Asansör kullanmıyorum, ödemek zorunda mıyım?

Evet. Kullanmadığınızı öne sürerek ortak gidere katılmaktan kaçınamazsınız.

Aidatı kim belirler?

Yönetici işletme projesi hazırlar, kat malikleri kurulu onaylar. Yönetim planı paylaşım esasını düzenleyebilir.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.