Merkezi Sistemden Bireysel (Ferdi) Isıtmaya Geçiş: Kaç Oy Gerekir?

Merkezi sistemle ısınan binalarda sık gündeme gelen bir talep: "Herkes kendi kombisini taksın, kullandığı kadar ödesin." Peki bu mümkün mü? Tek bir komşu istemese ne olur? Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda net ama binanın büyüklüğüne göre değişen bir kural koyar. Bu rehberde merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçişin yasal şartlarını açıklıyoruz.

Geçiş mümkün mü?

Evet, mümkündür. Ancak kat malikleri kurulunda usulüne uygun karar alınması şarttır. Yasal dayanak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesinin dördüncü fıkrasıdır. Bu fıkra, ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi (bireysel) sisteme veya tersine dönüştürülmesini düzenler.

Kaç oy gerekir? Kritik 2000 m² kuralı

Gereken oy sayısı, binanın toplam inşaat alanına göre ikiye ayrılır:

Toplam inşaat alanı 2000 m²'nin ALTINDA olan binalar:

Merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak kararla yapılabilir. Yani yarıdan fazla çoğunluk yeterlidir.

Toplam inşaat alanı 2000 m² ve ÜZERİ olan binalar:

Merkezi ısıtmadan ferdi sisteme geçiş için kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği gereklidir. Yani tüm kat malikleri kabul etmelidir.

Bu ayrım çok önemlidir. Büyük binalarda tek bir malik bile karşı çıkarsa geçiş yapılamaz. Örneğin 2000 m²'yi aşan, 30 daireli bir binada 29 malik geçişi istese, tek bir malik "merkezi kalsın" derse ferdi sisteme geçilemez. Yasa koyucu, enerji verimliliği gerekçesiyle büyük binalarda geçişi bilinçli olarak zorlaştırmıştır.

Önemli nüans: "katılanların" değil, "tüm maliklerin" çoğunluğu

Sık yapılan bir hata: Çoğunluk hesabı toplantıya katılanlar üzerinden değil, binadaki tüm kat malikleri üzerinden yapılır. Yani 20 daireli bir binada toplantıya 11 kişi katılıp hepsi "evet" dese bile, bu 11 kişi binanın sayı ve arsa payı çoğunluğunu temsil etmiyorsa karar geçerli olmaz.

Tersine geçiş (ferdi → merkezi)

Ferdi sistemden merkezi sisteme geçiş de aynı maddeyle düzenlenir ve bu yönde geçiş için sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir (oybirliği aranmaz). Ayrıca yeni binalarda, yapı ruhsatına esas toplam kullanım alanı 2000 m² ve üzerindeyse merkezi ısıtma sistemi yapılması zorunludur.

Geçiş giderleri nasıl paylaşılır?

Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü veya ısıtma sistemi değişikliği için yapılacak ortak işlerin giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılır. Bu kanuni bir düzenlemedir; oybirliği olmadan "herkes eşit ödesin" gibi farklı bir paylaşım kararlaştırılamaz.

Kiracı bu gidere katılmak zorunda mıdır? Sistem değişikliği yapısal bir yatırım olduğundan asıl yük kat malikine aittir. Kiracı ödemek durumunda kalırsa, KMK m.22 uyarınca bu tutarı ödeyeceği kiradan düşebilir.

Özet

Merkezi sistemden bireysel kombiye geçiş, 2000 m² altındaki binalarda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla, 2000 m² ve üzeri binalarda ise oybirliğiyle mümkündür. Çoğunluk, katılanlar değil tüm malikler üzerinden hesaplanır. Geçiş giderleri arsa payı oranında paylaşılır.

Bu tür önemli kararların usulüne uygun alınması, karar defterine doğru işlenmesi ve oy oranlarının doğru hesaplanması kritiktir. Apt Yönet, toplantı kararlarını, oy nisaplarını ve kat maliki/arsa payı bilgilerini tek panelde tutarak bu süreci kayıt altına alır.

---

Sık Sorulan Sorular

Merkezi ısıtmadan kombiye geçmek için kaç oy gerekir?

2000 m² altındaki binalarda sayı ve arsa payı çoğunluğu; 2000 m² ve üzeri binalarda tüm maliklerin oybirliği gerekir.

Tek komşu istemese kombiye geçilemez mi?

2000 m² ve üzeri binalarda evet, tek bir malik karşı çıkarsa geçiş yapılamaz (oybirliği şartı).

Geçiş masrafı nasıl paylaşılır?

Kat malikleri arsa payları oranında öder; farklı paylaşım oybirliği olmadan kararlaştırılamaz.

Çoğunluk nasıl hesaplanır?

Toplantıya katılanlar değil, binadaki tüm kat malikleri üzerinden sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır.

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.