Apartman Görevlisi (Kapıcı) Hakları ve İşveren Yükümlülükleri

Bir apartman veya sitede görevli (kapıcı) çalıştırmak, yönetime önemli işveren sorumlulukları yükler. Bu konuda bilgi eksikliği, sık sık hukuki sorunlara ve ciddi mali yüklere yol açar. Bu rehberde apartman görevlisinin (kapıcının) haklarını ve yönetimin işveren olarak yükümlülüklerini İş Kanunu ve Konut Kapıcıları Yönetmeliği temelinde açıklıyoruz.

Kapıcı işçi, apartman işverendir

Temel hukuki durum şudur: Apartman görevlisi (kapıcı), işçi statüsündedir ve İş Kanunu'na tabidir. Kat malikleri ise işveren konumundadır. Yani kapıcı ile apartman arasındaki ilişki, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku çerçevesinde değerlendirilir. Bu, kapıcının İş Kanunu'nun tanıdığı tüm haklara sahip olduğu, apartmanın da işveren yükümlülüklerini taşıdığı anlamına gelir. Kapıcının hizmetleri, İş Kanunu m.110 uyarınca çıkarılan Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir.

Yazılı iş sözleşmesi zorunlu

Kapıcı ile apartman arasında bir hizmet (iş) sözleşmesi yapılmalıdır. İş Kanunu uyarınca, süresi bir yıl veya daha uzun süreli iş sözleşmelerinin yazılı yapılması zorunludur. Sözleşmede; tarafların bilgileri, işe başlama tarihi, yapılacak işler, temel ücret ve ekleri, ödeme şekli, çalışma süresi ve varsa özel hükümler yer almalıdır. Yazılı sözleşme, hem kapıcının hem yönetimin haklarını korur ve ileride anlaşmazlıkları önler.

Sigorta (SGK) zorunlu

En kritik yükümlülüklerden biri sigortadır. Kapıcı işçi statüsünde olduğu için, SGK sigortası yapılması zorunludur. Yönetim, kapıcının sigorta girişini SGK'ya bildirmeli ve primlerini düzenli yatırmalıdır. Sigortasız kapıcı çalıştırmak, ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğurur. Sigorta primlerinin yatırılması, yöneticinin şahsi sorumluluğundadır; bu nedenle atlanmaması gereken bir konudur.

Çalışma süresi ve izinler

Kapıcının çalışma koşulları da yasayla belirlenmiştir:

• Çalışma süresi: Genel olarak haftalık 45 saattir; sözleşmeyle azaltılabilir.
• Ara dinlenmesi: Çalışma süresinden sayılmaz.
• Hafta tatili: İş Kanunu'na göre hafta tatili hakkı vardır.
• Yıllık izin: Kapıcının yıllık ücretli izin hakkı İş Kanunu kapsamında belirlenir.
• Resmi tatiller: Ulusal bayram ve genel tatil günlerinde çalışma kuralları uygulanır.

Kıdem ve ihbar tazminatı

Kapıcı, İş Kanunu'nun tanıdığı kıdem tazminatı ve şartları oluştuğunda ihbar tazminatı haklarına sahiptir. Bu, yönetim için önemli bir mali konudur: Kapıcı uzun yıllar çalışıp işten ayrıldığında, birikmiş kıdem tazminatı ciddi bir tutara ulaşabilir. Bu yükün o anki kat maliklerine ani şekilde binmesini önlemek için, her ay düzenli kıdem tazminatı karşılığı ayrılması akıllıca bir uygulamadır. Aksi halde, kapıcı ayrıldığında büyük bir mali yük ve uyuşmazlık doğabilir.

Kapıcı konutu (lojman)

Birçok apartmanda kapıcıya konut (daire) tahsis edilir. Kapıcı konutunda kira karşılığı oturan ve aynı zamanda kapıcılık yapan kişiyle apartman arasında hizmet ilişkisi kabul edilir. Kapıcı işten ayrıldığında, konutun boşaltılması gerekir; bu tahliye işlemi Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 2 kapsamında yapılır. İmar Yönetmeliği'ne göre, belirli daire sayısının üzerindeki binalarda kapıcı dairesi bulundurulması gerekebilir.

Maaş ve giderler aidattan karşılanır

Kapıcının maaşı, sigortası ve diğer giderleri apartman aidatlarıyla karşılanır. Kanuna göre kapıcı gideri, kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır (KMK m.20). Asgari ücret artışları doğrudan kapıcı giderini ve dolayısıyla aidatı etkiler. Bu nedenle yönetim, kapıcı maliyetini bütçe planlamasında öngörmeli ve asgari ücret değişikliklerini takip etmelidir.

Özet

Apartman görevlisi (kapıcı) işçi statüsündedir; kat malikleri işverendir. Yönetim; yazılı iş sözleşmesi yapmak, SGK sigortası yaptırmak, çalışma süresi ve izin haklarına uymak, kıdem/ihbar tazminatı yükümlülüğünü karşılamakla sorumludur. Kapıcı konutu tahliyesi KMK Ek m.2 kapsamındadır. Giderler aidattan (eşit olarak) karşılanır. Kıdem tazminatı için düzenli karşılık ayırmak akıllıcadır.

Personel giderleri, sigorta ve kıdem karşılıklarını takip etmek elle karmaşıktır. Apt Yönet, personel giderlerini ve düzenli karşılıkları kayıt altında tutarak yönetime öngörülü ve şeffaf bir işveren yönetimi sunar.

---

Sık Sorulan Sorular

Kapıcının sigortası zorunlu mu?

Evet. Kapıcı işçi statüsünde olduğu için SGK sigortası zorunludur; primler düzenli yatırılmalıdır.

Kapıcıyla yazılı sözleşme şart mı?

Bir yıl veya daha uzun süreli iş sözleşmelerinin yazılı yapılması İş Kanunu uyarınca zorunludur.

Kapıcının kıdem tazminatı hakkı var mı?

Evet. İş Kanunu kapsamında kıdem tazminatı hakkı vardır; düzenli karşılık ayrılması önerilir.

Kapıcı gideri nasıl paylaşılır?

Kapıcı gideri, kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır ve aidattan karşılanır (KMK m.20).

---

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir hukuk uzmanına danışmanız önerilir.